다주택자 대상의 종합부동산세법 개정이 발의되어 일부 다주택자의 종합부동산세 부담이 줄어들 전망입니다. 이번 부동산 4법으로 종합부동산세가 어떻게 바뀌는지 알아보겠습니다.
1. 종부세법 개정 발의 개요
- 2022.5월, 민주당에서 부동산 4법 개정을 발의
- 부동산 4법 : 전세/월세 연말정산확대, 착한임대인법, 종부세 대상자 축소
- 앞으로 과정 예상 : 개정되더라도 대통령이 거부권을 행사할 것으로 예상
최근 민주당은 종합부동사세법(종부세법) 개정을 포함한 부동산 4법 개정을 발의했습니다. 개정하려는 사항은 ①전세/월세 연말정산 확대 ②착한임대인법 ③종합부동산세 대상자 축소 입니다. 이 중 종합부동산세법 개정 내용과 개정으로 인한 효과를 분석해보겠습니다.
2. 종부세법 개정 내용
- 다주택자 종부세 납세대상 완화(6억 → 11억)
- 대통령령으로 정하던 공정시장가액비율 폐지(현행 : 100% → 개정 : 폐지)
- 법인은 합산 3억초과일 경우 과세(현행 : 공제없음)
이번에 발의된 종부세법 개정은 일부 다주택자의 종합부동산세를 완화시켜주는 내용입니다. 개정 전 종부세 대상자는 약 48만명으로 예상되나 이번 개정안이 통과가 되면 종부세 납세대상자가 24만명 수준으로 줄어들게 됩니다. 납세대상이 공시가격 합산 6억에서 11억으로 상향되기 때문입니다. 11억은 1주택자의 종합부동산세 납부 기준과 동일한 가격입니다.
종부세 납세 대상자가
48만명에서 24만명 수준으로 감소할 전망
개정의 취지는 지방에 2주택을 보유한 사람이 서울에 있는 1주택자도 안내는 종합부동산세를 납부하기 때문에 과세 형평성에 어긋났고 이를 바로잡으려는 개정이라고 민주당은 보도자료에서 설명했습니다.
예를들면 지방에 공시가격 3.5억짜리 2채를 가진 사람은(시세 5~6억 선) 수도권에 시세 15억 정도의 주택을 보유한 사람도 안내는 종합부동산세를 내게 되었는데 이 부분에 대한 조세형평성을 강화하고자 하는 취지입니다.
대통령령(시행령)으로 정하던 공정시장가액비율도 폐지합니다. 종합부동산세의 과세표준을 산정할 때 공시가격을 합산한 값에서 공정시장가액을 곱하게 되는데, 현행 종부세법에서는 60~100%의 범위 안에서 대통령령으로 정하고 있고 매년 5%p씩 상승하여 2022년에는 100%를 적용하고 있습니다. 이렇게 되면 이번 정부에서 시행령 개정을 통한 종부세 완화를 공약했던 현 정부의 종부세 완화 카드가 사라지게 됩니다.
법인의 경우 공시가격 합산 3억이 초과될 경우 종합부동산세를 납부하는 것으로 바뀌게 됩니다. 기존에는 보유금액과 관계없이 종합부동산세를 납부했지만, 법인이 공시가격 합산 3억 이하의 주택을 보유하고 있으면 종합부동산세를 납부하지 않습니다.
3. 종부세법 개정, 실질적으로 무엇이 바뀌나?
- 다세대 보유 혹은 지방 2~3주택자 종부세 납부 대상에서 제외
- 행정부의 권한으로 종부세 완화 불가
이번에 발의된 종부세법이 개정된다면 합산 가격 6억~11억 사이의 다주택자들의 세부담이 줄어들게 됩니다. 실질적으로 합산가격 6~11억 사이의 다주택자들은 6억을 공제받고 납부한 재산세를 공제받는다면 세 부담이 크지는 않았는데요, 이 대상들은 대부분 다세대 주택에서 월세 조금을 받고 있거나 이사로 인한 일시적 2주택으로 인해 임시로 2주택이 된 경우가 많을 것으로 보입니다.
또한 행정부의 권한으로 종부세 완화가 불가해집니다. 우리나라 법 제도상 국회에서 법을 제정하면 세부사항은 대통령령(시행령)에 위임을 하고 좀 더 세부적인 사항은 시행규칙(장관급)에 위임을 하고 있습니다. 국회에서 법 통과는 시간도 오래걸리고 힘들일이니 세부적인 사항은 시장 상황에 맞게 행정부(대통령)에서 탄력있게 조정하라는 뜻이지요. 공정시장가액비율을 대통령령으로 정하던 현행법과는 달리 개정된 법안에는 공정시장가액비율(현행 100%)을 삭제하여 이번 종부세법이 개정/통과된다면 공시가액의 합계만큼이 과세표준이 됩니다.
다만, 개정 전인 현행의 공정시장가액비율은 100%이니 개정되어도 현재보다 종합부동산세를 더 많이 내지는 않습니다. 하지만 시장에서는 종부세 폭탄이라고 주장하는 사람이 많은데, 그 이유는 공정시장가액비율 조정을 통한 종부세 하향조정이 원천차단되니 그 때문에 욕을 하는 것이라 추정됩니다. 종부세 납세기준일이 매년 6월 1일이니 종부세가 부담되어 매각하실 분들은 다 매각을 하셨을 것이에요. 걱정 노노.
4. 종부세법 개정 논란점은?
- 공정시장가액 비율 삭제
- 합산 11억 100만원인 사람과 합산 11억인 사람과의 형평성
이번 종부세법 개정에서 가장 큰 논란은 공정시장가액 비율 삭제 입니다. 이로인해 세금 폭탄이 발생할 것이라는 것이죠. 어짜피 현행 공정시장가액은 100%인데 납부할 종합부동산세가 더 늘어나진 않습니다. 다만 현행 종부세법은 60~100%의 공정시장가액 비율을 대통령령으로 정할 수 있으니 공정시장가액비율 하향에 대한 기대감이 사라지는 것은 보는 관점에 따라 세금이 늘어났다고 느낄 수도 있겠습니다.
이번 종부세법이 개정되면
종부세 부담이 늘어난 것은 아니지만
공정시장가액비율 조정을 통한
종부세 하락에 대한 기대는 사라져
두 번째 논란은 공시가격 합산 11억 100만원을 보유한 사람과 합산 11억을 가진사람과의 형평성 입니다. 공시가격 11억 100만원이라면 보유한 주택들이 중과 대상이 아니라면 약 500만원, 중과대상 주택이라면 약 1000만원의 종부세가 예상이 됩니다. 하지만 딱 11억치를 보유하고 있다면 종합부동산세가 0원이죠. 100만원의 차이로 과세부담이 엄청나게 차이가 납니다.
현재에도 주택가격 15억을 초과하면 대출이 나오지를 않아서 감정평가를 하는 등 15억 이하로 조정하려는 움직임을 보이느 곳도 많습니다. 하지만 공시가격은 공시되는 가격으로 절대 조정이 불가능해서 100만원 차이로 인한 과세의 형평성은 입법과정에서 수정되어야 할 것으로 보입니다.
5. 부동산 4법 개정 요약
마지막으로 종부세 개정을 포함한 부동산 4법 개정을 요약하며 마무리 하겠습니다.
부동산 4법은 전세/월세 연말정산 강화 각각 1건씩, 착한임대인법 1건, 종부세법 1건으로 총 4건입니다. 무주택자인 전/월세 거주자의 연말정산 혜택을 강화하여 월세공제를 받을 수 있는 아파트의 경우 공시가격 3억이하의 주택에서 6억이하, 전세대출 상환시 기존에는 원리금 750만원을 상환하면 300만원을 소득공제 받을 수 있었지만 개정 후에는 600만원을 공제받을 수 있습니다. 연소득이 6000만원 정도인 근로소득자라면 공제금액이 49.5만원에서 99만원으로 대폭 상승하게 됩니다. 마지막으로 종부세법 개정 내용은 위에 내용을 참고하시기 바라겠습니다.
