2020년 8월 임대차 3법이 개정되면서 주택 임대차계약에서 "계약갱신 요구권"이 생겼습니다. 전세계약 2년에 2년을 추가로 거주할 수 있는 것인데요 법 시행 이후 주목할만한 판례들이 나오고 있습니다. 3가지 정도 추려서 판례를 소개해보겠습니다.
1. 계약갱신 요구권이란?
일명 전세/월세 2+2계약
- 갱신요구권 개요 : 전/월세 계약만료 후 1회에 한해서 임차인이 계약갱신을 요구할 수 있는 제도
- 계약갱신 거절 사유 : 8가지가 있지만 실질적으로 임대인의 실거주가 유일함
- 분쟁사항 : 임대인이 실거주와 임차인의 계약갱신 요구의 충돌
주택임대차 보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
임차인(세입자)가 주택임대차 계약갱신요구권을 행사하면 법에서 정해준 사유가 아니라면 임대인(집주인)은 거절할 수 없습니다. 임대인이 갱신요구를 거절할 수 있는 사유는 8가지가 있지만, 실질적으로 임대인이 쓸 수 있는 카드는 임대인의 실거주가 유일합니다.
임대인과 임차인 사이의 분쟁이 발생하는 이유는 임대인이 거짓으로 실거주를 통보하고 매도를 하거나 전세금을 올려 임차를 하는 경우가 대부분이고 실거주를 목적으로 전세를 승계하면서 취득을 하는 경우에도 분쟁으로 이어지는 경우가 많습니다.
2. 전세계약 만료 6개월 전, 전세를 승계하는 매매계약
첫번째 사건에서 법원은 임차인의 손을 들어줘
법원의 판단
실제거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는
임차인이 계약갱신을 요구할 당시의
임대인을 기준으로 봄이 상당하다 할 것이다.
첫 번째 판례에서 법원은 임차인의 손을 들어주었습니다. 이 사건의 경우, 전세계약이 6개월 조금 더 남은 시점에서 매매계약을 체결하고 3개월 정도 남은 시점에서 소유권 이전 등기를 마쳤습니다. 하지만 임차인은 매도인인 임대인에게 갱신요구 의사를 전달했고 법원은 갱신요구의 대상은 갱신요구의 의사표현을 하는 시점의 임대인이라며 새로운 임대인이 갱신요구를 거절할 수 없다고 판결내렸습니다.
3. 갱신요구 거절 후 전세를 승계하는 매도계약
두번째 사건에서 법원은 임대인의 손을 들어줘
법원의 판단
매수인은 주임법 제3조에 따라
임대인의 지위를 승계했으므로
계약갱신 요구를 거절할 수 있다.
두 번째 판례에서 법원은 임대인의 손을 들어주었습니다. 이 사건도 마찬가지로 전세계약이 약 7개월 남았을 때 매매계약을 체결했고 매매계약 후 임대차 계약이 6개월이 남은 날에 매도인은 임차인에게 계약갱신을 거절하는 문자메세지를 보냈습니다. 하지만 임차인은 계약갱신을 요구하는 시점의 임대인의 기준으로 봐야한다고 주장하며 계약갱신거절을 요구했고 매수인이 명도소송을 제기하면서 1심 법원에서는 임대인인 매수인의 손을 들어주었습니다.
매도인이 임차인에게 보낸 문자메세지
(수원지법 2021가단110 발췌)
2020. 00. 00. “이 사건 아파트의 임대기간은 2021. 00. 00.까지로 발신일자 기준 으로 잔여계약기간이 6개월 미만 남은 상황입니다. 상기 임대물건은 제3자에게 매도되 어 새로운 매수인이 계약종료 후 직접 입주하여 사용코자하오니 임대기간이 만료되는 시점에 상기 임대물건을 임대차계약에 의거 원상복구하여 새로운 매수인에게 양도하여 주시기 바랍니다.
법원이 매수인의 손을 들어준 이유는 두 가지입니다. 첫 번째는 주임법 제3조에 제4항 따라 '매수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다' 라는 법조항에 따라 갱신거절을 한 지위 또한 매수인에게 승계된다고 판시하였습니다.
주택임대차 보호법 제3조(대항력 등) ④ 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
두 번째는 본 계약은 임대차 3법의 개정 직전에 매매계약이 체결되었고 개정안이 시행 전에 임대인이 갱신거절을 통지했기 때문입니다. 이미 거절을 통지하여 계약갱신 요구가 불가능했던 것이지요. 매도인이 법 시행에 앞서 발빠르게 잘 행동한 것 같습니다.
하지만 판례를 꼼꼼히 잘 본다면, 계약갱신을 거절한 임대인의 지위가 승계된다고 판시했기 때문에 법 시행 이후에 적용되는 계약에도 같은 판단이 나오지 않을까 생각합니다.
4. 두 판례의 차이점
명확한 계약갱신 거절의 표현과 매우 완곡한 거절의 표현
두 판례에서는 비슷한 건에 대해서 1심법원은 다른 판단을 해주었습니다. 첫 번째 사건에서는 임차인의 손을 들어주고, 두 번째 사건에서는 임대인의 손을 들어주었습니다. 두 사건의 가장 큰 차이점은 명확하게 계약갱신의 거절을 통지했다는 것인데요, 임차인이 승소한 소송에서는 '새 주인이 입주할 예정이다. 다시 한번 생각해달라' 정도로만 완곡하게 얘기한 것으로 공개된 판결문에서 확인할 수 있었습니다.
비슷한 사례를 겪고 계신 분들은 명확하게 갱신거절의 표현을 하시는 것이 분쟁예방에 도움이 될 것이라 생각합니다. 물론 1심의 판단이라는 점과 임대인이 패소한 사건도 거절이라는 표현을 하지 않았을 뿐 사실상 갱신요구를 거절했다는 정황이 있음에도 법원은 임차인의 손을 들어주었습니다. 이러한 사건들은 대법원까지 갈만큼 실익이 없으니 대법원 판례가 나오긴 어려울 것 같고 임대인과 임차인이 원만하게 잘 해결 하시는 것이 가장 좋은 방법이라 생각합니다.
