일명 2+2 전세로 불리는 계약갱신 요구를 했음에도 불구하고 집주인이 실거주를 목적으로 갱신요구를 거절했지만, 실거주 하지 않고 매도했을 때 손해배상이 가능할까요?
1. 주택임대차보호법 제6조의 3
주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)
⑤ 임대인이 제1항제8호(실거주)의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
※ 8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
주택임대차보호법에서는 실거주를 이유로 갱신요구를 거절 한 후 제3자에게 임대한 경우에만 손해배상의 의무가 있다고 규정하고 있습니다. 주임법 제6조의3을 보면 "제3자에게 목적주택을 임대한 경우"라고 명시가 되어있지만, 매도의 경우에는 손해배상
하지만 이는 국토교통부의 유권해석과 상반되는 내용인데요, 국토교통부에서는 매도를 목적으로 계약갱신거절이 불가능하다고 답변한 적이 있습니다.
2. 허위 실거주로인한 손해배상 판례
이 사건에서 임대인은 갱신요구 거절 후 단기간 거주 후 매도했고 임차인은 이사비와 중개수수료 등을 청구하는 소액소송을 청구했고 2022.2월 수원지법에서는 임차인의 청구를 기각하고 임대인의 손을 들어주었습니다. 다만 소액심판사건으로 판결이유를 기재하지는 않았습니다. 임차인 입장에서는 실제로 임대인이 거주 했는지 안했는지를 알 수가 없기 때문에 이번 판례를 보면 임차인의 입장에서 소송의 실익이 있을지는 모르겠습니다.
3. 손해배상은 얼마나 할 수 있을까?
- 배상금액 : 월차임의 3개월분, 차액의 2년분, 실질 손해액 중 큰금액으로 손해배상을 받습니다.
- 월차임의 3개월분은 현재 2%를 말하므로 전세금 1억당 50만원을 청구할 수 있습니다.
- 실질 손해의 경우 이사비와 부동산중개수수료 정도를 청구할 수 있을 것으로 보입니다.
주택임대차보호법 제6조의 3(계약갱신 요구 등)
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
하지만 실질적으로 임차인들이 손해배상을 청구하기란 쉽지 않아 보입니다. 어린 아이가 있는 집의 경우 새 집을 알아보고 이사하는 것 조차 고통으로 느껴질 것이고 손해배상금이 크지를 않아 소송을 제기하고 변호사를 선임하고 나면 남는 것이 별로 없기 때문입니다.
