세법 중에 가장 복잡한 것이 양도세입니다. 절세의 노력으로 탈세에 가깝게 시도되는 부분이 많고, 똑똑한 사람들은 요리조리 도망갈 방법을 만들 수 있는 것이 양도세이기 때문입니다. 상속을 받은 경우도 마찬가지입니다. 경우에 따라서 매우 복잡하기 때문에 사례를 들어 비과세가 되는지 알아보도록 하겠습니다.
1. 상속받은 집 비과세 어떻게 받을까
쉽게말하면 내 소유의 집이 있는 상황에서 집을 한 채 상속받았다면,
상속을 받은 주택이 아니라 내가 살고있던 집을 매도하면 양도세가 비과세 됩니다.
조금 더 자세하고 정확하게 알아보려면 소득세법 시행령 제155조에 그 답이 있습니다.
"상속받은 주택과 일반주택을 각각 1개씩 가지고 있는 세대가 일반주택을 양도할 경우" 1세대 1 주택의 특례를 적용하여 양도세가 비과세 됩니다.
사실 상속받은 주택을 바로 팔면 이론상으로는 양도세가 과세되지 않습니다.
물론 상속 받을 때 취득가액을 얼마에 신고하느냐에 달려있겠죠
상속 받은 주택이 있다면 세무사와 상담하셔서 비과세 혜택과 상속세 공제 혜택을 최대한 활용하시기 바랍니다.
스스로 계산하기에는 복잡합니다.. ^^
2. 1 주택에 분양권이 있는 경우는?
세법에서 1 주택과 1분양권이 있는 경우에는 종전주택을 양도할 때 비과세 혜택을 줍니다. 이 경우는 새 집으로 이사가고자 하는 실거주로 판단하기 때문이죠. 하지만 이 경우에는 2 주택과 1 분양권이기 때문에 어느 주택도 비과세를 적용받을 수 없습니다. 1 주택과 1 분양권을 가진 경우, 양도세 비과세에서 배제가 되지만, 실입주할 분양권일 경우 예외로 비과세가 되는 것이기 때문이죠.
소득세법 시행령 제154조 제5항을 보면 2 주택 이상인 경우, 1 주택이 된 날로부터 2년이 지난 뒤에 비과세 적용을 받을 수 있습니다. 분양권이 있어 애매한 부분이 있지만, 최대한 빨리 상속받은 주택을 양도하고 분양권 입주 후에 기존 주택을 양도한다면 비과세 받는데 문제가 없어 보입니다.
소득세법 시행령 제154조 ⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항에 따른다. 다만, 2 주택 이상을 보유한 1세대가 1 주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1 주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산 한다. (단 일시적 2 주택은 예외)
3. 상속받은 주택이 시골집이라면?
상속받은 주택이 시골집이라면? 세법에 여러가지 경우의 수가 나와있지만, 이를 제대로 아시는 분은 많지 않습니다. 시골집은 주택수에 포함이 안된다더라, 시골집은 5년까지 뭘 혜택을 받는다더라, 시골집은 비과세가 된다더라. 다 정확하지 않은 카더라통신이죠
세법은 꼼꼼하게 보지 않고 어설프게 알고 있으면 당할 수 밖에 없습니다. 양도세에서 분양권이 주택 수에 포함이 되냐 안되냐를 원리부터 살펴보면 1세대 1주택 비과세 적용에서는 분양권이 주택수에 포함되는 것이 아니라 분양권을 가지고 있는 경우 비과세를 해주지 않겠다는 것입니다. 그러니 분양권이 일시적 2주택이니 어쩌니 할 수가 없는거죠. 하지만 사람들은 이 경우를 쉽게 설명하기 위해 주택 수에 포함이 된다고 말하는 것입니다.
다시 돌아와서 시골집에 대해서 얘기나눠보겠습니다.
- 5년간 주택수에 포함이 안된다?
- 이 말은 다주택자에게 양도세를 중과할 때 2주택 이상, 3주택 이상 각각 세율이 다른데, 이럴 때 주택수에 포함이 되지 않는 것입니다. 즉 상속받은 시골 집을 매도할 때는 양도세가 중과되지 않는다는 것입니다.
- 시골집은 비과세라던데?
- 네 맞습니다. 시골집을 상속받고 기존에 내가 소유하던 주택을 매도하고 상속 이후에 시골집에 5년 이상 거주해야만 기존 주택을 비과세 받을 수 있습니다. 귀농 귀촌을 장려하는 정부의 정책에 따라주면 혜택을 주는 것이죠
세무사도 그냥 무작정 찾아가면 잘 알려주지 않아요. 양도세는 너무나도 복잡하거든요.
법적 근거와 나의 상황을 정확하게 정리해서 세무사에게 찾아 가면 도움이 될 것 같습니다.
내가 돈을 주고 상담을 받는데도, 공부하고 간 저보다 세무사가 더 모르는 경우가 생기더라고요
정말 충격적이었죠.. 그래도 세무 산데 나보다 모르다니.. 틀린 부분을 짚어줘도 그래도 우기더라고요
다음날 바로 세무사 바꿨습니다.
사실 양도세 신고하는 거 수수료 얼마 되지 않아요. 그래서 돈 되는 손님들을 받느라 열심히 하지 않는 것일 수도 있겠죠 ^^
집을 상속받았을 경우 양도세 계산이 어떻게 되는지 비과세가 되는지 한 번 알아봤습니다. 조금 불합리한 면이 없지 않아 있지만.. ^^; 비과세 받는 법이 전혀 없는 것은 아니니 세법 공부와 세무사 상담을 거친 후에 절세하는 방법을 찾아보시는 것이 좋을 것 같습니다.
