내 집 마련에 성공하신 분 들 중에 분양권을 저렴하게 매수해서 새 아파트로 이사 가고 싶으신 분들 많으시죠? 규제지역에서는 분양권 매매가 불가능하겠지만, 비조정대상지역에서는 아직 분양권 매매가 가능합니다. 그렇다면 분양권 매매와 기존주택의 1세대 1 주택 비과세가 어떤 영향이 있는지 질문이 있어 정리해보려고 합니다.
안녕하세요 부린이입니다. 제가 분양권을 프리미엄을 주고 구입하려고 할 때 기존주택을 비과세 받으려면 어떻게 해야 할까요? 그리고 부동산 복비, 분양권 계약금 등등 분양권 계약 절차가 궁금합니다"
질문이 크게 2가지군요. 첫 번째는 분양권 매매 시 기존주택을 비과세 받는 방법, 두 번째는 분양권 매매 절차가 궁금하신 것 같습니다. 이 질문을 하나씩 다뤄보도록 할게요
1. 분양권 매매시 기존주택을 비과세 받는 방법
우리 세법에서는 1주택만을 가지고 있는 세대가 다른 집으로 이사 갈 때 양도차익이 생긴다면, 이 양도차익은 비과세 처리를 해줍니다. 분양권은 이제 주택 수에 포함된다는데, 그렇다면 분양권은 어떻게 처리가 될까요?
원칙적으로 기존주택 A와 분양권 B를 가지고 있으면 A를 양도할때 비과세를 받을 수 없습니다.
하지만 위에서 언급한대로 분양권 B가 입주할 때 A를 양도한다면 갈아타기의 경우로 보고 비과세를 해줍니다.
조금 더 자세하게 알아볼까요?
포인트는 분양권B를 취득하고 3년 전에 기존주택 A를 양도하느냐(CASE 1), 3년 후에 주택 A를 양도하느냐(CASE 2)에 따라 규정이 다릅니다.
- CASE 1 : 기존주택 A를 취득하고 1년이 지난 뒤에 분양권 B를 취득하고, 분양권 B를 취득하고 3년 이내에 A주택을 양도하는 경우 A주택의 양도차익이 비과세가 됩니다. 물론 2년 보유요건을 채워야겠지요
- CASE 2 : 기존주택 A를 취득하고 분양권 B를 취득하고 주택 A를 분양권 B를 취득한 지 3년이 지난 뒤 주택 A를 양도하는 경우, 분양권 B가 완성되고 2년 이내에 입주해야 하며 1년 이상 거주하고 + 분양권 B 입주 후 2년 이내에 주택 A를 양도하면 A주택의 양도차익이 비과세가 됩니다. 2년 이내에 입주하라는 것은 분양권 사놓고 전세 주지 말라는 거죠. 전세계약기간의 최소기간이 2년이니까요
정리하자면, 내가 실제로 거주한다면 기존의 주택을 양도할 때 분양권의 취득의 시점과 관계없이 비과세가 가능한 것을 알 수 있습니다. 물론 조정대상지역에서는 비과세 요건이 실거주 2년이 있기 때문에 CASE 1, 2 의 차이가 없다고 할 수 있습니다 ^^;
※ 소득세법 제156조의3(주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1 주택의 특례)
2. 분양권을 거래하는 과정
프리미엄의 개념에 대해서 먼저 이야기 해볼까요? 분양권이란 지금 건설 중인 주택이 완성되었을 때 건설사에게 소유권 이전을 청구할 수 있는 권리입니다. 쉽게 말하면 분양권을 가지고 있는 사람은 아파트가 완성됐을 때, 건설회사에게 등기를 넘겨받을 수 있게 되는 거죠. 따라서 프리미엄이란 이 권리를 웃돈을 주고 사는 것입니다. 흔히들 피, P라고 많이 표현하죠.
분양권을 계약할 때 필요한 돈은 계약금 10% 와 프리미엄 입니다.
원당 첨자가 건설회사와 주택분양계약을 체결하려면 통상 분양가의 10%를 계약금으로 납부하게 됩니다. 분양권을 매수하려면 이 계약금 10%와 프리미엄을 더한 돈을 매도인에게 지불해야 하는 것이죠. 그렇다면 매도인이 납부한 중도금은 어떻게 되는 걸까요? 중도금 대출 없이 중도금을 현금으로 냈다면 그 중도금도 내야 하지만.. 그런 사람은 세상에 거~의 존재하지 않습니다.. ^^ 즉, 매도인의 중도금 대출을 승계함으로써 분양권을 취득하게 되는 것입니다.
다음으로 계약금과 잔금은 언제 주고받을까요?
통상 분양권 거래의 계약금은 매도인이 건설회사에 지불한 계약금 10%를 매수인이 계약금으로 내고
프리미엄을 잔금일에 매도인에게 주면서 같이 모델하우스에서 명의변경 절차를 진행하게 되죠
이렇게 절차가 끝나고 나면 부동산 중개수수료를 내셔야겠죠. 이때 분양권 계약의 거래금액 기준은
매도인이 건설회사에 납부한 (계약금+중도금) x 요율입니다.
분양권은 통상 100만 원을 낸다, 이러니 저러니 말이 많지만 정확하게는 위와 같이 계산해서 납부하시면 됩니다.
일부 욕심 많은 공인중개사는 현금으로 웃돈을 요구하기도 하죠. 하지만 현금으로 웃돈을 요구한다면 법적으로 지불할 의무가 없는 수수료이기 때문에 거절하시면 됩니다.
