지역주택조합의 조합원이신 분들은 내가 주택을 얼마나 취득할 수 있는지 그 기간을 얼마나 유지를 해야하는지 궁금하시죠? 조합이 될지 안될지도 알 수 없는데 주택청약은 넣어도 되는지, 집값은 오르는데 주택은 취득해도 되는지 궁금하실텐데요, 지역주택조합의 조합원 자격 유지에 대해 알아보겠습니다.
1. 지역주택조합이란?
일정한 자격 조건을 갖춘 지역 주민들이 조합을 구성해서 토지를 매입하고 주택을 짓는 제도를 말합니다. 지역주택조합이 악명이 높은 이유는 부동산에 대한 지식수준이 높지 않은 무주택자 혹은 들이 모여서 조합을 만드는 것이 아니라, 부동산 개발업자가 개입되어 업무대행사, 조합장, 조합임원 들이 견제받지 않는 권력이 되어 조합원을 모집하고 주택건설사업을 추진하기 때문입니다.
통상 입지가 좋은 곳일지라도 지연되는 곳이 대부분이며 토지를 95%이상 확보해야하기 때문에 토지주들이 알박기를 한다면 사업이 지연되거나 토지매입대금이 높아질 수 밖에 없는 구조를 가지고 있습니다.
2. 조합원 자격
: 조합설립인가 신청일 ~ 입주일까지 무주택 혹은 전용면적 85㎡이하인 1주택만을 소유한 세대의 세대주를 유지하고 해당 지역에 6개월 이상 계속하여 거주해온 사람일 것
(분양권의 경우 당첨자의 지위를 가지면 1주택을 소유한 것으로 봅니다. 계약일 기준이 아님)
주택법 시행령 제21조(조합원의 자격) 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 사람
가. 조합설립인가 신청일부터 해당주택조합의 입주가능일까지 주택을 소유하는지에 대하여 다음의 어느 하나에 해당할 것
1) (무주택 세대의 세대주) 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주일 것
2) (1주택 세대의 세대주) 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85㎡이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주일 것
나. 조합설립인가 신청일 현재 해당지역에 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 사람일 것
다. 본인 또는 배우자가 다른 지역주택조합의 조합원이 아닐 것
※ 관련 시행령 조항을 요약하여 발췌했습니다.
자세한 법제처에서 주택법 시행령 제21조를 정독해보시면 관련 내용을 보실 수 있습니다. 분양권의 경우 정말 당첨된 사람도 주택을 취득한 것으로 보는 것이 맞아? 하고 의문이 드실 수 있습니다. 저도 그랬으니까요. 찾아보고는 정말 지역주택조합은 지독하다고 느꼈습니다.
주택법 시행령 제21조를 보시면 주택공급에 관한 규칙 제2조(정의) 제7호에 따른 당첨자의 지위와 당첨자의 지위를 승계한자(전매받은 자)를 포함한다 라고 하고 있습니다. 즉, 청약에 당첨되었거나 재개발조합 등에서 관리처분인가를 받은 경우 등 사실상 주택청약의 당첨자에 준하는 지위는 모두 포함이 되어있습니다. 심지어는 분양전환예정인 임대아파트에 당첨된 사실 또한 주택을 취득한 것으로 보고 있어요.
3. 지역주택조합이 위험한 이유
지역주택조합은 대부분의 조합원이 무주택이거나 1주택인 부동산에 크게 관심이 없는 사람들이 대다수입니다. 조합원을 모집할 때 시중의 분양가보다 30%이상 저렴한 가격으로 유혹하며 큰 돈을 벌 수 있을 것처럼 홍보를 하고있죠. 실제로는 조합원 모집을 하면 그 모집원은 몇백만원의 수수료를 받아가는 것 같고요.
부동산에 관심과 지식이 적고 돈 벌 욕심이 가득한사람들이 모이다보니 조합의 달콤한 말에 속아넘어가고, 부동산 등에 관련한 지식이 부족하다보니 조합원과 업무대행사의 태업 혹은 횡포에 견제할 수가 없는 것이죠.
4. 자격이 상실되었다면?
자격이 상실된 사실을 인지했다면 어서 조합에 문의를 해야합니다. 조합원이 무자격자로 판명되어 자격이 상실된 경우 조합원을 교체할 수가 있는데 현재 조합의 진행 단계가 어느 단계인지부터 확인을 하셔야합니다. 조합설립인가 신청 후 조합설립인가 전이라면 조합과 심도있는 상담을 하셔야하고, 조합설립인가 후라면 나를 대체할 조합원을 찾으셔서 조합원 명의를 변경하셔야겠지요. 관련 법적 근거는 다음과 같습니다.
주택법 시행령 제22조(지역주택조합 조합원의 교체, 신규가입 등)
① 지역주택조합은 설립인가를 받은 후에는 해당 조합원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없다.
다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 경우에는 예외로 한다.
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 결원이 발생한 범위에서 충원하는 경우
라. 조합원이 무자격자로 판명되어 자격을 상실하는 경우
③ 제1항 각 호에 따른 조합원 추가모집의 승인과 조합원 추가모집에 따른 주택조합의 변경인가 신청은 사업계획승인신청일까지 하여야 한다.
조합원이 변경되면 조합설립인가의 변경인가를 득해야하므로 반드시 조합과 상의하셔야 하고 이는 사업계획승인신청일까지 해야합니다. 사업계획승인이 되면 사실상 조합이 성공에 가까운 것이니 본인이 속한 조합의 진행단계를 수시로 확인하고 조합원으로서의 권리를 잘 찾으시길 바라겠습니다.
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