지역주택조합 브릿지론과 사업추진 일정

지역주택조합에 가입해서 속았다고 생각하시는 분들 많으신가요? 돈 벌게해준다고 해서 분양가도 싸게 해준다는데, 가입하고도 한참을 기다렸는데 브릿지론인지 뭔지 대출받으라고하고 제대로 알려주진 않는데 계속 가도 될까요? 많이들 궁금해 하실텐데, 지역주택조합에 대해 알아보겠습니다.

 

1. 지역주택조합이란?

많은 수의 구성원이 사업계획의 승인을 받아 주택을 마련하기 위하여 결성하는 조합
- 주택법 제2조(정의) -

  지역주택조합이란 지역의 무주택자 혹은 1주택자를 대상으로 운영하는 조합으로, 조합원 스스로가 주택건설사업의 주체가 되어 주택을 건설하는 조합입니다. 쉽게말하면 무주택 혹은 1주택자들이 모여서 저렴하게 아파트를 짓는 모임인 것이죠.

 

  제도의 취지는 긍정적이고 좋지만, 사실 지역주택조합이라하면 원수에게나 추천한다 할정도로 악랄한 평가를 받고 있습니다. 무주택자 혹은 1주택자는 법과 제도에 대해 잘 모르시는 분들이 많고 저렴하게 아파트를 구입할 목적으로 조합에 가입하시는 분이 많기 때문이죠. 대행사는 조합을 결성해주고 수수료 받아먹고 살고 사업이 추진되는 것에 크게 관심있는 대행사나 조합장은 많지 않을겁니다. 가만히 있으면 조합원들의 가입비에서 월급이 나오고 사업추진에 대한 지식이 많지 않은 조합원들은 감시의 역할을 하기 쉽지 않죠. 관심과 지식이 많았으면 지역주택조합에 가입하지 않았을거고요. 그래서 지역주택조합은 토지확보가 95%이상 되지 않았으면 가입을 유보하시는 것이 좋습니다.

 

 

2. 브릿지론, 해줘도 될까?

사업계획승인을 위해 조합원이 브릿지론 신청에 협조해야 해

  조합에서 브릿지론을 신청하라는데 이게 뭔가 싶으시죠? 결론부터 말씀드리면 브릿지론 신청에 적극적으로 협조해주셔야합니다. 자세한 내용은 조합에서 설명하겠지만, 브릿지론이 입금되는 곳은 신탁사로 입금되고 브릿지론의 사용처는 토지매입비용으로 제한됩니다.

  신탁사에 입금하는 이유는 조합에서는 이 돈을 다른 용도로 쓸 수 있기 때문에 목적에 맞게 자금을 사용할 수 있도록 견제하는 역할을 하는 것이죠.

 

  만약 조합에서 브릿지론 대신에 내가 가진 현금을 입금해도 된다고 하면, 브릿지론 보다는 현금을 입금하시는 것이 좋습니다. 조합원들의 신용이 들쭉날쭉하고 2금융권을 이용하다보니, 브릿지론은 이율이 7~8% 정도의 고이율이기 때문이죠. 보통의 경우 현금을 입금하는 조합원들에게는 일정부분의 이자를 보상해줍니다.

  돈 떼먹힐까봐 걱정되시는 분도 계실텐데, 브릿지론은 조합원 개인의 신용을 담보로 돈을 빌리는 것입니다. 조합이 상환을 하지 않으면 결국 내가 갚아야하는 돈이죠. 브릿지론이나 내 현금이나 떼먹혔을 경우 내 돈인 것은 같습니다.

 

브릿지론(Bridge Loan)이란?
사업계획승인을 위해 일시적으로 필요한 자금을 조합원의 신용 등을 담보로 자금을 빌리는 것

  브릿지론이란 쉽게말하면 조합이 조합원의 신용으로 돈을 빌리는 것입니다. 조합들은 어려운 말을 많이 써서 뭔가 있어보이려고 노력을 많이 합니다. 신용대출이라고 하면 조합원들의 저항이 있을테니 브릿지론이라는 이름을 붙여서 자금을 확보하는 것이겠죠.

  사실 지역주택조합은 토지소유권을 95%이상 확보하지 않으면 대출이 나오질 않습니다. 조합은 신용이 없기 때문이죠. 왜 자꾸 95%를 강조하는 이유는 사업계획승인을 신청하기 위해서인데요, 다음 항목에서 자세하게 알려드릴게요.

 

3. 마냥 기다려도 될까?

토지가 95%이상 확보됐다면 기다릴 만한 가치가 있다는 평가

  주택법에서는 사업면적의 80%이상의 권원을 확보하면 지역주택조합설립이 가능하고, 95%이상의 소유권을 확보하면 지역주택조합의 방법으로 사업계획승인 신청이 가능하다고 하고 있습니다. 건설사가 아파트를 짓고자 하면 부지면적의 80%이상의 권원을 확보하면 사업추진이 가능한 것과는 대조적이죠. 그리고 사업계획승인이 나면 1금융에서 PF대출이 발생하고 나머지 5%미만의 토지에 대해서 주택법 제22조에 따른 매도청구가 가능합니다.

 

  여기서 주의하실 부분이 권원과 소유권은 많이 다릅니다. 권원이라 함은 계약금을 지불하고 매매계약을 체결했다던지, 소유자에게 토지사용승인을 받으면 가능하지만 소유권은 토지매매 대금을 100% 지불하고 소유권이전 등기를 마쳐야 소유권을 확보하는 것입니다.

 

주택법 제21조(대지의 소유권 확보 등) ① 제15조제1항 또는 제3항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
 1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제49조에 따른 지구단위계획의 결정이 필요한 주택건설사업의 해당 대지면적의 80퍼센트 이상을 사용할 수 있는 권원(權原)
[제5조제2항에 따라 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 주택조합(리모델링주택조합은 제외한다)의 경우에는 95퍼센트 이상의 소유권을 말한다. 이하 이 조, 제22조 및 제23조에서 같다]
을 확보하고, 확보하지 못한 대지가 제22조 및 제23조에 따른 매도청구 대상이 되는 대지에 해당하는 경우

주택법 제22조(매도청구 등) ① 제21조제1항제1호에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체는 다음 각 호에 따라 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지(건축물을 포함한다. 이하 이 조 및 제23조에서 같다)의 소유자에게 그 대지를 시가(市價)로 매도할 것을 청구할 수 있다. 이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 매도청구를 하기 전에 3개월 이상 협의를 하여야 한다.
1. 주택건설대지면적의 95퍼센트 이상의 사용권원을 확보한 경우: 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 매도청구 가능

 

  조합에서는 각 단계별로 지구단위계획 심의 통과, 조합설립인가 등 뭔가 있어보이는 단어들을 쓰며 사업이 잘 추진되고 있는 모양인 양 홍보를 합니다. 사실 토지소유권을 95%이상 확보하지 않으면 다른 진행사항들은 의미가 없습니다. 잘 모르는 조합원들에게 뭔가 추진되고 있구나 하고 눈속임하기 위한 것이지요. 사실 조합원들 중에 주택법을 정독하거나 인터넷의 정보들을 보고 정확히 이해하는 사람은 잘 없습니다. 그걸 잘 이해하시는 분이라면 이미 청약철회를 했거나 가입하지 않으시겠죠.

 

  따라서 조합이 토지소유권을 95%이상 확보했다고 하면, 그 근거자료를 확인하시고 기다리시면 지역주택조합의 힘든 과정은 대부분 다 통과했다고 보시면 됩니다. 지역주택조합에 가입하실 때도 마찬가지지요.

 

4. 조합 탈퇴하는 법

가입 후 30일 이내에는 내용증명으로 청약철회가 가능해

  2019년 12월 10일부터 주택법이 개정되어 조합원들의 탈회 방법에 대한 내용이 추가되었습니다. 법 개정 이후 가입한 사람들은 가입비 등을 예치한 날부터 30일 이내에 청약을 철회할 수 있습니다. 청약철회는 전화나 방문으로 가능하지만, 조합의 사무실로 내용증명을 보내는 것이 가장 확실한 방법입니다.

 

  우리 민법에서는 의사표현의 방법에서 도달주의를 채택하고 있지만, 주택법에서는 지역주택조합에 가입했던 청약의 철회할 때는 발송주의를 채택하고 있습니다. 이 말이 무슨 말이냐 하면, 조합에 가입한 날부터 30일 이내에 내용증명을 발송만 하면 청약철회의 효력이 발생하는 것이죠. 조합이 고의로 우편을 수취거부해도 청약철회의 의사표현에 대한 효력은 발생합니다. 다만 가입비 등을 반환받기 위해서는 한 달 정도의 시간이 걸릴 수도 있겠습니다.

주택법 제11조의6(조합 가입 철회 및 가입비 등의 반환) 
② 주택조합의 가입을 신청한 자는 가입비등을 예치한 날부터 30일 이내에 주택조합 가입에 관한 청약을 철회할 수 있다.
③ 청약 철회를 서면으로 하는 경우에는 청약 철회의 의사를 표시한 서면을 발송한 날에 그 효력이 발생한다.
⑥ 모집주체는 주택조합의 가입을 신청한 자에게 청약 철회를 이유로 위약금 또는 손해배상을 청구할 수 없다.

 

 

  이상 지역주택조합의 브릿지론과 사업추진 절차에 대해 알아보았습니다. 사실 지역주택조합은 원수에게나 추천하는 위험한 방법입니다. 저렴하게 주택을 청약할 수 있는 장점이 있지만 단기간에 쉽게 끝나는 조합은 거의 없죠. 하이리스크 로우리턴인 셈입니다. 조합원들도 재개발 등에 비해 경험이 많이 부족해 조합에 끌려다니기 일수입니다. 지역주택조합에 관심있으신 분들이나 이제 막 가입하신 분들은 이 포스팅을 잘 읽어보시고, 개인의 상황에 따라, 조합의 상황에 따라 잘 대처하시길 바라겠습니다.