다들 집 사라고 난린데 실거주 1채는 진리일까?

2020년 부동산 시장에 엄청난 호황이 찾아왔고 전국이 들썩였습니다. 2~3억 하던 시골까지 1억이 올랐으니 수도권에서 1억이 오른 것과는 차원이 다른 상승이었습니다. 너무 많이 오른 것 같은데 집을 사야 할까요?

 

 

1. 실거주 1채는 중립 포지션, 무주택은 하락 포지션

주식에서도 주가가 내릴 것 같으면 인버스를 사고, 주가가 오를 것 같으면 실물주식을 삽니다. 자신의 포지션에 따라 어떤 종목을 살지 결정하는 것이죠. 부동산 주택시장에서는 실거주 1채는 중립 포지션, 무주택은 하락 포지션입니다.

 

"실거주 1채는 중립, 무주택은 하락, 2 주택 이상은 상승 포지션"

 

실거주 1채만 가지고 있을 때, 집값이 내리면 마음 아픕니다. 하지만 집 값이 오르면? 피눈물 납니다. 작년에 벼락 거지라는 말이 괜히 나온 게 아니에요 다음 문단에서 설명하겠지만 집값이 폭락할 가능성은 매우 낮습니다. 물론 폭등할 가능성도 낮지만 폭락할 가능성보다는 높죠 ^^; 괜히 수도권에서 패닉 바잉을 하고 집 산 친구들이 집사라고 난리가 난 것이 아닙니다.

 

2. 집값 폭락은 없다. 

  집값 폭락은 없다고 자신 있게 말씀드릴 수 있습니다. 그냥 뇌피셜로 말씀드리면 ^^; 집 값이 폭락하면 버티지 안 팔거든요. 실거주 1채는 집을 팔고 전세로 들어갈 이유가 없고, 투자자들은 그동안 오른 것이 있는데 여전히 수익구간인데요 뭐...

  집 값이 안 내린 다는 것은 아니에요. 일시적인 조정으로 소폭 하락은 있을 수 있지만 폭락은 없습니다. 집 값을 잡기 위해 뭐든 다 '시도'해보고 있는 현 정부지만, 모순적으로 무주택자들에게는 한 없이 관대합니다. 무주택자한테 2% 초반으로 고정금리 대출을 해주고, 집 값을 잡기 위한 LTV 규제 완화로 대출한도까지 풀어주는데 '내 집 1채는 꼭 사세요' 하는 메시지를 정부가 주는 것이죠. 정부의 정책기조 역시 '실수요자는 보호'한다는 것입니다.

 

"내 집 1채는 꼭 사세요, 실수요자는 보호해드려요."

 

  애매한 아파트 말고 내가 선택할 수 있는 것 중에 최선의 아파트를 사면 절대 폭락은 없습니다. 일본의 잃어버린 30년 말씀하시는 분들 요즘은 잘 없는데.. 그런 친구들 말은 무시하세요. 곱버스 매수하신 하락 포지션입니다. 그때의 일본 부동산 시장과 현재의 우리 부동산 시장의 체질 자체가 다릅니다.

3. 금리 오르면 폭락한다?

 주담대는 30년 고정금리입니다. 실거주자는 금리가 올라도 걱정 안 하셔도 됩니다. 투자자들도 걱정하실 필요가 없습니다. 금리가 올랐을 때 무서운 사람은 과도한 레버리지를 끌어온 사람인데, 금융당국이 열일해주신 덕에 과도한 레버리지를 끌어온 분은 없습니다.

 

실거주자는 고정금리라서 걱정 없고,

투자자는 전세금과 내가 가진 현금으로 투자해서 걱정 없다.

 

  투자자들은 임차인의 전세금을 공짜로 빌려서 집을 사고 매매-전세 차액은 현금이거나 1억 이하 신용대출입니다. 1억 초과 신용대출로 집 사면 대출을 회수하거든요. 1억을 빌려서 금리가 1% 올라도 추가로 납부할 이자가 1년에 100만 원인데 1억 신용대출이 나오는 분이 100만 원이 무서울까요? 안 무섭습니다. 그렇다고 금리를 1% 올릴 수 있느냐? 금리 1% 한순간에 올리면 경제파탄 납니다. 우린 미국이 아니라서 급격하게 못 올려요. 괜히 자꾸 dsr 규제하고 이것저것 규제하는 게 아니에요. 금융당국에서도 금리 상승 대비해놓은 겁니다.

 

 

4. 신축 기다려서 청약해라

  신축이 있어야 기다리죠. 수도권은 경쟁률이 너무 치열하고 지방은 지역에 따라 다르겠지만, 미친 듯이 아파트를 찍어내는 대구가 아니라면 기약 없는 청약을 기다려야 하느냐? 저는 자녀 없으면 특공 버리는 게 낫다고 생각해요. 땅 값은 당연히 오르고, 건축비도 오르고 있는데, 분양가는 점점 올라가고 주변 아파트 시세는 분양가에 맞춰서 같이 올라갑니다. 청약을 기다리는 실익이 없어요. 물론, 가점이 매우 높거나 자녀가 3명 이상 혹은 노부모 봉양 특공이 가능하다면 상황에 따라 기다려 보겠습니다만, 추천하지 않습니다. 하지만 지역마다 상황이 다 다르니 본인이 처한 여건과 지역의 여건에 따라 판단하셔야 합니다.

5. 신혼부부는 혼인신고하지 마라?

  세대단위로 주택 수를 규제하면서 명의가 곧 돈이 되는 시대입니다. 혼인신고를 안 하신 신혼부부라면 자녀계획 있을 때 까지는 보류하시는 것이 좋습니다. 혼인신고를 하면 되돌릴 수가 없으니까요. 이혼을 준비하라는 말은 아니에요 ^^; 

 

"그 집 명희 있어요? 명희 집나갔다면서요?"

 

  물론 지금은 내 집 1채를 살지 말지 고민하시겠지만, 대부분의 경우 내 집 마련을 위해 부동산 다니고 시장분석하고 공부하다 보면 집을 한 채 더 사고 싶어 집니다. 슬프지만 혼인신고를 하고 나면 규제 때문에 한 채를 더 살 수가 없어요. 혼인신고를 안 하면 2세대 2 주택, 혼인신고하면 1세대 1 주택인 것입니다.

  내 집 마련을 위해 공부하면 공부할수록 부동산만큼 레버리지를 당겨올 수 있는 투자처가 없고, 내가 왜 이걸 이제 알았을까 하는 자괴감이 듭니다. 저도 그랬거든요. 전세입자는 줄을 서있으며 전세금은 이자가 없는데 공짜로 남의 돈을 빌려서 투자하는 것이죠. 곧 명의 부자가 돈 버는 것입니다.

6. 결론

  실거주 1채가 고민되시는 것이라면 걱정 말고 사셔요. 1세대 1 주택자인 경우 주택담보대출을 받아 상환한 이자는 소득공제까지 해줍니다. 보통의 근로소득자라면 내가 낸 이자의 15~24% 정도는 연말정산으로 돌려받는 것이죠. 디딤돌 대출 2% 초반에 빌려서 소득공제까지 받으면 실질금리는 1% 후반입니다.  6억짜리 집 사서 이자를 2% 내면 1200만원인데, 이 집 1년 뒤에 사려면 6억 1200만원에 못 사요. 집 값이 내린다고 생각하신다면 할 말 없습니다만...

  지금은 돈을 벌려고 집을 사라는 게 아니에요. 1 주택은 인플레이션을 헷지 하는 거죠. 주식투자로 연 10% 이상 안정적으로 버시면 제 말이 틀렸습니다만.. 그렇지 않으면 실거주 1채는 꼭 하셔요