갱신청구가 거절 됐을 때, 집주인 실거주 확인 법

 

임대차 3 법이 시행되면서 임대인(집주인)과 임차인(세입자)의 분쟁이 잦아지고 있습니다. 나쁜 마음을 먹은 집주인이 실거주한다고 통보하고는 다시 전세를 내어 놓는 것이 대표적인 분쟁의 사례이죠. 반대로 전세를 끼고 샀는데 세입자가 갱신 청구를 사용하면 오히려 집주인이 거주를 못하게 되는 상황도 발생되기도 합니다. 집주인이 실거주를 이유로 갱신 청구를 거절했을 때 확인하는 방법에 대해 알려드릴게요

 

1. 갱신 청구가 거절된 사람은 이해관계인이다.

이해관계인으로서 해당 주택에 확정일자 부여 여부를 조회

  주임법에서는 해당 주택과 이해관계가 있는 사람을 한정하여 일부 정보를 공개하도록 하고 있습니다. 주임법 시행령 제5조에서는 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자의 범위를 규정하고 있습니다. 갱신 청구를 했는데 갱신이 거절된 사람도 이해관계인으로서 해당 주택에 대한 정보를 동사무소에 요청할 수 있는 사람이 되는 것이죠.

주택임대차 보호법 시행령 제5조(주택의 임대차에 이해관계가 있는 자의 범위) 법 제3조의6제3항에 따라 정보제공을 요청할 수 있는 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자(이하 “이해관계인”이라 한다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로 한다.  <개정 2020. 9. 29.>
1. 해당 주택의 임대인ㆍ임차인
2. 해당 주택의 소유자
3. 해당 주택 또는 그 대지의 등기기록에 기록된 권리자 중 법무부령으로 정하는 자
4. 법 제3조의2제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관
5. 법 제6조의3제1항제8호의 사유로 계약의 갱신이 거절된 임대차 계약의 임차인이었던 자
6. 제1호부터 제5호까지의 규정에 준하는 지위 또는 권리를 가지는 자로서 법무부령으로 정하는 자

 

확정일자 부여일을 조회하여 새 전세입자의 전입 여부를 파악

  주임법 제5조 제5호가 이와 관련된 내용이죠. 갱신이 거절된 세입자는 주임법 시행령 제6조의 정보를 요청할 수 있게 됩니다. 요청할 수 있는 정보 중 가장 강력한 것은 '확정일자 부여일'입니다. 확정일자가 있다는 것은 새로운 임차인이 있다는 강력한 증거인 셈이죠. 

주택임대차보호법 시행령 제6조(요청할 수 있는 정보의 범위 및 제공방법) ① 제5조제1호 또는 제5호에 해당하는 자는 법 제3조의6제3항에 따라 확정일자 부여 기관에 해당 임대차계약(제5조제5호에 해당하는 자의 경우에는 갱신요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간 중에 존속하는 임대차 계약을 말한다)에 관한 다음 각 호의 사항의 열람 또는 그 내용을 기록한 서면의 교부를 요청할 수 있다.  <개정 2020. 9. 29.>
1. 임대차목적물
2. 임대인ㆍ임차인의 인적사항(제5조제5호에 해당하는 자는 임대인ㆍ임차인의 성명, 법인명 또는 단체명으로 한정한다)
3. 확정일자 부여일
4. 차임ㆍ보증금
5. 임대차기간

 

2. 확정일자를 조회하면 집주인의 거짓말을 밝힐 수 있을까?

확정일자만으로 집주인의 거짓말을 밝힐 수가 있습니다.

  만약 집주인이 근저당을 잡고 저렴한 보증금에 월세를 내준다면 확정일자가 필요 없을 텐데.. 집주인의 거짓말을 증명할 수 있을까요? 21.6.1일부터 전월세 신고제가 도입되었습니다. 이제 동사무소에 확정일자를 받으러 가도 확정일자 도장을 찍어주는 것이 아니라 전월세 실거래 신고를 해주는데요, 실거래 신고를 마치고 난 뒤 필증을 보시면 확정일자가 부여되어 있습니다. 소액임차인이나 월세입자라도 실거래 신고는 해야 하니 확정일자가 자동으로 부여가 되는 것이죠.

 

3. 확정일자를 조회하는 방법은?

동사무소에 '임대차 정보제공 요청서'를 제출하세요

동사무소에 가면 '임대차 정보제공 요청서'를 작성하실 수 있습니다. 종전의 전세계약서 원본 혹은 사본, 그리고 신분증을 준비하셔서 좌측 이해관계인에 5번, 우측 요청 내용에 4번을 체크해주시면 집주인이 거짓으로 갱신 청구를 거절했는지 확인해보실 수 있습니다.

 

4. 총 정리

  설명이 장황하게 길었죠? ^^; 갱신 청구를 했는데 집주인의 실거주를 목적으로 거절했을 때, 사실 여부를 확인하는 법에 대해 알아봤습니다. 다른 법적인 요건은 다 잊어버리고 딱 두 줄만 기억하시면 됩니다.

집주인의 실거주를 확인하려면
동사무소에 가서 '임대차 정보제공 요청서'를 작성하세요

 

  그리고 집주인의 위법사실이 있다면 손해배상 청구를 해보세요. 아쉬운 점은 위법사실이 인정되고 손해배상을 받는다 하더라도 집주인이 전세금을 올려 세입자를 구하면서 얻은 이익에 비하면 별거 아니라는 것입니다.

 

다음 포스팅에서는 실거주한다고 거짓말한 집주인에게 어떻게 빅엿을 줄 수 있을지, 손해배상을 청구할 수 있을지에 대해 알아보겠습니다.

 

다음 글 : 실거주 위반 집주인에게 손해배상 청구하는 법