실거주 위반 집주인에게 손해배상 청구하는 법

임대차 3법이 시행되면서 전세계약이 만기가 되면 갱신청구권을 1회 사용할 수 있게 되었습니다. 하지만 집주인이 실거주한다고 하면 임차인은 갱신청구권을 사용할 수 없게 되죠. 만약에 집주인이 실거주한다고 거짓말을 하고 높은 가격에 월세를 내놓으면 어떻게 손해배상을 청구해야할까요?

 

임대인의 실거주가 거짓이라면 아래 세가지 중 가장 큰 것으로 손해배상 청구
① 3개월치의 월세(전세금의 4% 적용하여 4로 나눔)
② 새 임차인의 3개월치의 월세(4% 적용)
③ 임차인이 직접 입은 손해

 

  임차인은 위 3가지 중 가장 큰 금액을 손해배상 청구할 수 있습니다. 내 전세금이 3억이고 새로운 임차인의 전세금이 4억이라면 4억원의 1%(=4% / 12 X 3)인 400만원과 실제로 입은 손해액 중 큰 금액을 청구할 수 있습니다. 하지만 아쉬운 점은 400만원의 차이라면 집주인은 손해보상금 보다 불법을 저지름으로서 얻는 이익이 더 크고, 실제로 입은 손해액을 입증하기가 어렵다는 것이죠.

 

실제로 입은 손해란? 아직 명확한 것은 없어

  주택임대차보호법 제6조의3 제6항 제 3호에는 " 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액" 이라고 하고 있습니다. 구체적인 사례가 있다면 좋겠지만, 국토부 자료나 주임법 시행령 등에 임차인이 입은 손해액에 대해 명시된 바는 없습니다. 통상적인 전세집 구하기로 임차인이 입는 손해를 생각해본다면 이사비, 부동산 중개수수료, 기존 전세금과 새 전세금의 차액의 8%가 될 것 같은데요 현실적으로 속아서 이사를 가야하는 임차인의 고통에 비하면 크지 않는 금액이 될 것 같습니다.

 

손해를 청구하려면 어떻게 해야할까?

  임차인은 손해를 청구하기 위해 2가지를 입증해야합니다. ① 집주인의 실거주가 거짓이라는 것 ② 임차인이 입은 손해와 그 손해가 갱신거절로 인한 손해라는 것. 먼저 집주인의 실거주가 거짓이라는 것은 간단하게 입증할 수 있습니다. 임대차 3법이 시행되면서 정보요청을 할 수 있는 이해관계인에 갱신청구를 거절당한 임차인도 추가가 됐는데요, 동사무소에 가셔서 기존 전세집의 확정일자 부여 여부를 확인하실 수 있습니다. 두 번째 항목이 골치아픈 항목이죠. 법에 명시를 해주거나 징벌적인 손해배상을 해주면 좋을 것을 실비에 가까운 비용만을 청구할 수 있도록 하고 있습니다. 3달치의 월세? 그 동안 오른 집값이 얼만데 임대인이 얻는 자본이익에 비하면 3달치의 월세는 정말 미미하다고 할 수 있습니다.

 

  위 2가지를 입증했다면 먼저 전 집주인에게 내용증명을 보내어 법 위반사실과 입은 손해에 대해 밝히고 기한을 정하여 손해를 배상하라고 통지합니다. 그래도 임대인이 반응이 없다면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청시면 될 것 같습니다. 그리고 우리나라는 소액 전자소송이 잘 되어있죠? 소액전자소송을 제기해서 법원을 판단을 받으면 이 소송에서 이길 수 없는 임대인에게는 엄청난 압박이 될 것 같습니다. 패소하게 되면 소송비용도 임대인이 대부분 내게 될 것이니까요.

 

  지금까지 임대인(집주인)이 거짓으로 실거주 의사를 밝히며 전세집의 갱신청구권을 거절했을 때 대처방안에 대해 알아봤습니다. 일부 몰상식한 부동산에서는 임차인들이 똑똑하지 않을거라며 거짓으로 실거주 의사를 밝히라고 코칭도 해주는 사례도 있었습니다. 몰상식한 임대인의 거짓 실거주사실을 확인한다면 작은 금액이지만 집주인에게 손해배상 청구하셔서 받으셨으면 좋겠네요

 

 

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