아파트 월세 소득 신고를 위한 과세표준과 종합소득세 계산법

전편에서는 아파트 월세 소득의 과세 대상과 세율에 대해서 알아봤습니다. 과세대상과 세율이 기초공사라면 과세표준 계산과 신고하는 방법은 기둥을 세우고 지붕을 덮는 것에 비유할 수 있죠. 간단한 소득신고인데 세무사 맡기면 아깝잖아요. 스스로 공부해서 신고해보시면 좋을 것 같습니다.

 

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아파트 월세 소득의 과세대상과 세율(feat: 종합소득세 신고)

 

 

이 포스팅은 주택 2~3채 정도 보유하고 계신 근로소득자(월급쟁이)를 위한 포스팅입니다.

임대사업자이거나 사업소득이 있으신 분은 세무사님께 문의하세요 ^^

 

1. 과세표준이란?

  세금을 계산할 때 과세표준이란 세금율을 적용하는 소득의 기준이 됩니다. 가령 내가 카페를 운영하는데 매출이 1억이고 직원들 인건비, 재료비 등 비용이 4천만 원이 들었다면 세금은 매출 1억에서 비용 4천만 원을 공제한 6천만 원에 대해서 세금을 납부해야겠죠. 이때 총소득에서 비용을 공제한 6천만 원을 과세표준이라고 부릅니다.

 

2. 일반적인 근로소득자의 과세표준 계산

근로소득이 연 2,000만원 이상이라면 월세 수입의 절반의 14%를 종합소득세로 신고
단, 1주택자의 주택 임대소득은 비과세

  1주택자의 임대소득은 비과세이고 근로소득이 연 2,000만 원 이상의 근로소득자라면 월세 수입의 50% 를 종합소득으로 신고하고 14%의 세율을 적용하여 종합소득세를 납부하시면 됩니다. 주택임차 소득을 제외하고 종합소득이 2,000만 원 이하인 경우 받을 수 있는 기본공제 200만 원을 적용받을 수 없고 필요경비만 50%를 적용받을 수 있기 때문입니다. 즉 월세 수입 절반의 14%가 내가 납부해야 할 소득이 되겠습니다. 단, 보유하신 주택의 공시 가격이 9억을 초과해서는 안됩니다.

 

3 주택 이상인 경우, 전세금이 5억 일 때 납부할 종합소득세는 10만 원
전용면적 40㎡이하의 원룸 혹은 투룸은 주택 수에 포함 안돼

  간주임대료(전세보증금)는 3 주택 이상인 경우부터 아파트 월세 소득에 합산하며 전용면적 40㎡이하의 주택은 주택 수에 포함하지 않습니다. 전용 40㎡이하면 원룸 혹은 투룸 정도의 크기로 15평 내외의 주택입니다. 계산은 전세금 합계에서 3억을 공제한 금액의 60%의 1.2%(기재부령으로 정한 이자, 2021년 기준)를 월세로 간주합니다.

전세보증금의 합계가 5억원인 3주택자의 간주 소득세 계산

간주소득 = 144만원 = [ 5억원(전세금 합계) - 3억원(공제) ] x 60% x 1.2%(2021년)
과세표준 = 72만원 = 144만원(간주소득) - 144만원 x 50%(필요경비 50% 공제)
종합소득세 = 100,800원 = 72만원 x 14%(분리과세)
단, 근로소득 등이 2천만원 이하인 경우 6%의 세율을 적용하시면 됩니다.

 

3. 종합소득이 연 2천만원 이하인 사람의 과세표준 계산

아파트 월세 소득을 포함하여 연 2천만원 이하의 소득은 분리과세가 유리할 가능성이 커
인적공제(인당 150만원), 기본공제(200만원, 종합소득이 2천만원 이하인 경우만 적용)를 활용

  우리나라 종합소득세의 세율구간은 1,200만원 이하는 6%를 적용하고 1,200만원 초과 4,600만원 이하는 15%를 적용합니다. 즉 과세표준이 1,200만원 정도라면 분리과세보다 합산과세가 더 세율이 적겠죠.  이렇게 과세표준을 계산할 때 아파트 월세 소득을 포함해 연 2,000만원 내외의 소득은 1,200만원 이하의 구간에 포함될 가능성이 큽니다.

 

  좀 더 자세히 설명해볼게요. 종합소득세의 과세표준을 산정할 때 대표적인 공제항목인 인적공제(인당 150만원)를 적용하고 신용카드 공제, 보험료 공제, 국민연금 공제 등을 공제하면 일반적으로 400~500만원정도는 공제가 가능할 것입니다. 그리고 아파트 월세소득은 필요경비의 공제율이 50%로 매우 큰 편이고 종합소득이 2천만원 이하인 경우 기본공제도 200만원(임사자 미등록 주택)을 적용합니다. 카페를 운영하면 매출과 지출이 명확하니 비용을 증빙하기가 쉽지만, 아파트 월세 소득은 비용을 입증하기가 쉽지 않습니다. 그래서 필요경비라는 것을 이용하는데요, 소득의 일정 부분을 비용으로 인정해주는 것입니다.

1. 2인 가구가 연 1,500만원(월 125만원)의 월세 수입이 있을 경우 과세표준 계산

1,500만원(소득) - 300만원(인적공제) - 200만원(기본공제) - 750만원(필요경비 50%) = 250만원(과세표준)
납부할 종합소득세 = 15만원(분리과세 적용 시 35만원)

2인 가구가 연 1,500만원(월 125만원)의 월세 수입이 있을 경우 과세표준 계산

 

  이상 아파트 월세 소득의 과세표준과 종합소득세 계산법을 알아보았습니다. 정부에서 세금을 걷어가려고 눈에 불을 켜고 노력 중이다 라는 커뮤니티, 뉴스의 분위기와는 다른 결과가 나왔습니다. 집 한 채 더 사고 세금 10~20만 원 더 내시는 거 무서워서 투자 안 하시는 분은 없을 거라 생각하거든요. 다음 편에서는 월세 소득을 계산 했으니 신고하는 법에 대해 알아보도록 하겠습니다. 월세소득 신고는 종합소득세 신고기간에 하시면 되고 매년 5.1일 ~ 5.31일입니다.

 

아래 글들은 아파트 월세소득과 관련하여함께 보면 좋은 포스팅 입니다

1. 아파트 월세 소득 신고 하는 법

2. 아파트 전세금 간주임대료 계산법과 월세소득