아파트 전세금 간주임대료 계산법과 월세소득

전세금도 주택임대소득, 즉 월세소득으로 간주된다는 사실 알고 계시나요? 깜짝 놀라셨을 수 있을 것 같은데요, 3주택자 이상에게만 적용이 되고 3억이하의 전세금에 대해서는 간주임대료가 산정되지 않습니다. 어떤 분들이 간주임대료 산정 대상인지 자세하게 알아보겠습니다.

 

1. 간주임대료란?

전세금의 이자 부분을 월세를 받았다고 간주하고 소득으로 보는 것

  아파트를 세놓고 받는 전세금에 대해서는 간주임대료를 산정하게 되는데요, 이렇게 산정된 간주임대료를 종합소득을 신고할 때 아파트 월세 소득에 산입하여 과세하게 됩니다.

 

2. 간주임대료가 산정되는 기준과 대상

3주택 이상인 경우 + 3억을 초과하는 전세금 혹은 보증금
약 15평 이하의 공시가 2억 이하인 원룸/투룸은 주택수에 불포함

  간주임대료는 3주택 이상인 경우부터 산정하게 되며, 내 집 1채를 보유하고 이사갈 집을 매수한 분은 해당사항이 없습니다. 즉 전문적으로 혹은 부동산에 투자를 많이 하시는 분께 해당사항이 있는 것이죠. 또한 주택 수를 계산할 때 소형주택은 2021년 12월 31일까지는 주택수에 포함하지 않습니다. 소형주택이란 전용면적 40㎡ 이하의 공시가 2억 이하인 주택으로 주로 15 이하의 원룸 혹은 투룸이 해당되겠습니다.

 

  또한 간주임대료는 3억을 초과하는 보증금에 대해서만 산정되기 때문에, 지방의 작은 집 한 채 정도는 간주임대료가 계산되지 않습니다. 최근 공시가 1억 이하의 아파트에 많이 투자하시는 경우가 있는데 이런 주택만 가지고 계신 경우 2채 정도까지는 과세가 되지 않을 것 같습니다. 그리고 방이 2~3칸 정도 있는 아파트라면 소형주택에 해당하진 않습니다. 아, 하나 오해하실 수 있는 부분이 주택청약에서의 소형주택(60㎡ 미만)과는 기준이 다르니 주의하시기 바랍니다.

 

3. 그렇다면 내가 내야할 세금은?

전세금이 5억인 경우 간주임대료는 연 144만원, 납부할 세금은 10만원

  간주임대료의 대상은 합계 3억을 초과하는 전세금 혹은 보증금 입니다. 3억을 초과하는 부분의 60%가 기초금액이 되고 그 기초금액의 1.2%(2021년 기준)가 간주임대료로 산정이 됩니다. 전세금이 5억일 경우의 예시를 아래와 같이 계산해봤으니 참고해주세요. 아래 예시는 다른 월세소득이 없는 경우의 예시이니 이정도 되는구나~ 하고 생각하시면 될 것 같습니다.

전세금과 보증금의 합이 5억인 경우 간주임대료 등 계산
간주임대료 = ( 5억원 - 3억원 ) x 0.6 x 0.012(21년 기준) = 144만원
과세표준 = 144만원(간주임대료) x 0.5(필요경비가 50% 공제됨) = 72만원
납부할 종합소득세 = 100,800원 = 72만원 x 14%(분리과세의 경우)
※ 근로소득이 2천만원이 안되시는 분은 과세표준에 6%를 곱하시면 됩니다.

  갭투자해서 전세를 내주고 간주소득세라는 말을 듣고 많이 놀라신 분들이 많을 것이라 생각해요. 세금 많이 나올까봐 걱정되시는 분들도 많으실 겁니다. 집 한 채 사고 매년 10만원 정도의 세금은 감당하실 수 있잖아요 ^^ 간주임대료를 월세소득에 산입하는 이런 제도는 10주택 20주택 정도 가지고 있는 다주택자에게 세금을 걷고자 하는 것이니, 오히려 내가 내는 세금보다 직/간접적으로 혜택 보는 것이 많을 거에요. 기쁜 마음으로 성실히 납세하시면 좋을 것 같습니다. 노력해서 얻은 소득을 세금으로 내니 마음은 아프지만요.

  간주임대료 외에 아파트 월세 소득에 대해 궁금하시 분들은 아래 포스팅에 잘 정리 해두었으니 참고하시기 바랍니다.

1. 아파트 월세 소득의 과세대상과 세율(feat: 종합소득세 신고)

2. 아파트 월세 소득 신고를 위한 과세표준과 종합소득세 계산법

3. 아파트 월세 소득 신고 하는 법