손자/손녀에게 주택 증여 후 청약 도전?

주택청약제도가 무주택자 중심으로 많이 바뀌면서 청약을 받기 위해 고민이 많으실거라 생각합니다. 혹시나 조부모님이 소유하신 주택을 손자/손여에게 증여하고 조부모님 이름으로 무주택 상태에서 주택청약을 하면 어떨까요? 실질적인 이득이 있을까요?

 

Q : 안녕하세요? 아버지께서 보유하신 촌집을 손자와 손녀에게 증여하고 아버지 명의로 무주택 조건으로 청약을 하려고 고민 중에 있습니다. 손자 손녀 여러명에게 증여를 해서 증여세 문제는 피해갈 수 있을 것 같습니다.

 

1. 실효성이 있을까?

규제지역 : 청약가능성은 올라가지만 여전히 당첨 가능성은 낮아
비규제지역 : 가점제에서는 무주택 기간이 짧고 추첨제에서는 무주택/유주택 차별이 없어

  증여세 문제를 해결한다고 해도 실효성은 없어보입니다. 규제지역이라면 청약 가능성은 올라가지만 여전히 당첨 가능성이 희박하고, 비규제지역인 경우에도 무주택 기간이 짧아 가점제로 당첨될 가능성은 0에 가깝습니다. 가점제가 아니라면 유주택자와 무주택자가 큰 차별이 없으니 추첨제에서도 이득을 볼 수가 없습니다.

  규제지역에서는 아무것도 안하는 것보다는 당첨확률이 높아지지만 청약통계를 보았을 때, 경쟁률이 100:1을 넘어가는 지역이 많아 당첨된다는 보장이 없습니다. 물론 최근 대구지역에는 분양물량이 급증하면서 10:1 미만의 경쟁률도 보이고 있으니 그나마 확률이 올라갑니다. 하지만 손자/손녀가 증여로 인해 얻는 불이익을 생각한다면 증여를 하지 않는 것이 나아보입니다.

 

2. 손자/손녀에게 어떤 불이익이 있을까?

증여받은 손자/손녀는 생애최초 혜택이 날라가고
소득이 없는 손자/손녀의 주택수는 같은 세대의 주택수에 추가 돼

  조부모가 소유한 주택을 손자/손녀가 증여받게 된다면 손자/손녀의 생애최초 혜택들이 날라가게 됩니다. 생애최초 혜택은 생애최초 특별공급과 생애최초 주택 취득시 취득세를 감면, 그리고 디딤돌 대출시 우대율을 적용 해주는데 그 제도의 혜택을 받을 수 없게 되는 것이죠.

  또한 소득에없는 만 30세 미만의 자녀가 소유한 주택은 세대가 분리되어 있더라도 부모가 속한 세대의 주택 수에 반영이 됩니다. 불필요하게 주택 수가 늘어나서 투자기회를 상실하거나 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 잃을 수 있는 것이죠. 대상 주택이 촌집이라면 관련 법에 따라 주택 수에 포함이 안될 수 있겠지만 손자/손녀에게 조부모의 집을 증여하는 것은 실이익이 없는 것이죠.

 

3. 이 경우 청약 방법은?

주택청약시 촌집인 경우와 소형저가 주택은 주택수에 불포함

  주택공급에 관한 규칙 제53조에는 주택수에 포함되지 않는 주택의 경우가 정의되어 있습니다. 촌집과 소형 저가주택은 주택 수에 포함되지 않습니다. 촌집은 면지역의 농림지역, 관리지역에 있는 실제로 거주한 적이 있는 집을 말하며 이 중 20년 이상 되었거나 전용면적이 25평 내외인 집을 말합니다. 그리고 소형저가주택은 통상 말하는 24평(공급기준) 아파트 중 공시가격이 수도권은 1.3억 이하, 8천만원 이하인 아파트를 말합니다.

  즉 손자/손녀 2~3명에게 증여하면서 증여세를 안내도 될 정도의 주택이라면 청약제도에서는 주택 수에 포함이 안될 가능성이 큰 것이죠. 이 부분을 확인해보시고 무주택 기준을 확인하신 후 무주택 자격으로 주택청약을 신청하시면 되겠습니다.

 

아래 표는 주택공급의 관한 규칙을 최대한 원문에 가깝게 발췌한 것입니다.

주택공급에 관한 규칙 제53조(주택소유 여부 판정기준) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 본다. 
 2. 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택의 소유자가 해당 주택건설지역에 거주(상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 본다)하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우
  가. 사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택
  나. 85제곱미터 이하의 단독주택
9. 소형ㆍ저가주택등을 1호 또는 1세대만을 소유한 세대에 속한 사람
※ “소형ㆍ저가주택등”이란 전용면적 60제곱미터 이하로서 공시가격이 8천만원(수도권은 1억3천만원) 이하