경매 초보자를 위한 부동산 경매 절차 간단버전

부동산 투자에 대해 고민이 많으시죠? 실거주자도 마찬가지고 투자자도 마찬가지고 저렴한 가격에 좋은 매물을 갖고 싶은건 누구나 마찬가지일 것입니다. 잘만 한다면 경매가 싸고 좋은 매물을 저렴한 가격에 살 수 있는 찬스 일 수도 있는 것이지요. 최근 수도권에서는 1차에 유찰되는 경우가 거의 없고 대부분 낙찰이 된다고 합니다. 평균 낙찰율은 110% 정도 수준으로 상당히 높은 편에 해당합니다. 이렇게 투자자 또는 실거주자에게 기회가 되는 경매의 절차에 대해서 초보자도 잘 알 수 있도록 알아볼게요

 

1. 경매진행 프로세스와 절차

경매개시 결정

배당요구 및 신청

매각기일(입찰일)

매각허가결정(7일) + 항고기간(7일)

잔금납부명령 및 소유권이전 (4주 내)

배당

 

법원 경매는 위와 같은 절차로 진행됩니다. 돈을 빌려준 채권자가 경매개시를 신청하고 법원이 받아주면 경매가 개시가 되죠. 그럼 이해관계인에게 배당신청을 하라고 배당종기일을 정해서 통보해줍니다. 배당신청이랑 낙찰자가 법원에 지급한 돈을 나눠주는 것을 말해요. 그리고 매각기일에 입찰을 하게되고 일반 경매인들이 접근할 수 있는 단계가 되는 것이죠. 이 단계까지는 약 1년가까이 소요가 되고 그 과정에서 잡음이 많다면 1년보다 더 소요될 수도 있겠죠.

 

낙찰자가 낙찰을 받고나면 법원은 경매 절차에 하자가 없는지 7일간 다시 살펴보게 되고 매각허가결정을 내려줍니다. 이 기간동안 낙찰받은 물건에 하자가 있다면 낙찰자는 매각불허가 신청을 할 수 있고요. 그리고 7일간의 이해관계인 등의 항고기간을 거쳐 법원은 낙찰자에게 잔금납부 명령을 합니다. 그리고 그 기간안에 잔금을 납부하고 소유권을 이전 받을 수 있죠

 

2. 잔금 납부 전/후 낙찰자가 할 일 : 부동산의 인도명령

잔금납부 전 후로 낙찰자가 해야할 일이 있습니다. 초보자라면 놓치기 쉬운 부분인데요, 첫째로 부동산이 멀쩡한지 확인을 해야하고, 둘째로 부동산의 인도명령을 신청해야합니다. 

 

첫째 부동산이 멀쩡한지 확인하는 이유는 법원에서 알려주지 않은 중대한 하자가 있다면 이의신청을 할 수 있고 낙찰자 보호를 위해 낙찰을 취소해줍니다. 집을 열어봤더니 내력벽이 손상돼있고, 누수로 인해 피해가 있다면 현저하게 훼손된 것으로 매각불허가 혹은 매각결정 취소를 신청할 수 있습니다.

민사집행법 제121조(매각허가에 대한 이의신청사유) 매각허가에 관한 이의는 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 이유가 있어야 신청할 수 있다.
1. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때
2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때
3. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때
4. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 제108조 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때
5. 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때
6. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때
7. 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때

 

둘째, 부동산의 인도명령을 신청해야 합니다. 잔금을 납부하고나면 민사집행법 제136조 제1항에 따라 인도명령을 신청할 수 있습니다. 과거에는 명도소송을 통해 명도를 진행해야 했지만, 인도명령 제도가 도입된 후에는 낙찰자의 명도에 대한 부담이 많이 줄어들게 됐습니다. 법원의 명령과 집행까지 한달 내외면 처리가 되니까요.

민사집행법 제136조(부동산의 인도명령 등) ①법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자ㆍ소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.
⑥채무자ㆍ소유자 또는 점유자가 제1항과 제3항의 인도명령에 따르지 아니할 때에는 매수인 또는 채권자는 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있다.

 

지금까지 초보자가 놓칠 수 있는 부동산 경매의 절차에 대해서 간단버전으로 알아봤습니다. 저렴하고 좋은 매물을 경매로 낙찰받을 수도 있지만, 잘못했다가는 큰 손해를 입을 수도 있는 것이 경매입니다. 꼼꼼히 알아보시고 공부하시고 성공적인 투자하셔서 초보탈출하시고 부동산 경매로 부자되시길 바라겟습니다 :D