[부동산 모의입찰3] 구미 옥계 우미린(우미1차) 2020타경3559

경매 공부하고 있는 부린이의 세 번째 모의입찰입니다. 이번 물건은 구미 옥계에서 가성비 좋은 아파트로 유명합니다. 10년 정도 된 아파트이지만 구미에 지은 첫 번째 우미린이어서 신경을 많이 썼다고 하는데요, 10년이 지난 지금도 도배 정도만 하고 입주하는 사람들이 많다고 합니다. 입찰가는 얼마나 해야 하는지, 입지는 어떤지 동호수는 RR인지 알아보겠습니다.

 

1. 입지분석

언덕이 있지만 조망이 있는 양호한 입지
반드시 임장해보고 매수를 결정해야 하는 동네

  사실 권리분석이 선행돼야 하지만, 이 물건의 경우 딱히 분석할만한 권리가 없습니다. 임차인도 보증금 천만원의 소액임차인이고 채권자도 근저당을 제외한 다른 권리는 없어 보입니다. 입지부터 먼저 분석을 해볼게요.

 

  구미 옥계 우미린(우미1차)는 지도로만 보면 평지처럼 보이고 초등학교, 중학교를 품에 안고 있는 것처럼 보입니다. 이 인근은 모두 언덕입니다. 옥계동은 정말 임장의 중요성을 보여주는 동네죠. 정말 지도만 보고 샀다가는 큰일 나는 동네입니다. 아래 그림에 녹색 부분이 다 10미터 이상의 옹벽입니다. 통행이 불가능한 지역이죠. 초품아처럼 생겼지만 현실은 아파트 외곽의 엘리베이터를 타고 단지 바깥으로 이동해야 초·중학교 통학이 가능합니다.

옥계 우미린 위치도

  청색으로 표시한 화살표는 학교 출입구를 표시한 것입니다. 주변 아파트들도 참고하시면 좋을 것 같아요. 옥계동부초등학교의 동측 입구는 아파트에서 엘레베이터를 타고 내려와서 다시 108계단을 올라가야 학교에 들어갈 수 있습니다. 설명할수록 임장만이 살길이다 라는 생각이 드는군요... 물론 옆동네 중흥 1차도 해마루 초등학교와 해마루중학교로 다닐 수 있는 계단이 설치되어 있습니다. 딸내미들은 다리 굵어질 것 같은 엄청난 높이의 계단이에요. 아파트 단지와 학교와의 단차가 학교 건물보다 더 높습니다. 꼭 임장해보세요.

 

 

2. 주변 분석

학원시설이 풍부하고 도서관도 근처에 있는 구미의 '나름' 학군지역

  옥계 우미린의 주변은 형성된 지 10년이 넘었고 구미에 준신축으로 구성된 유일한 택지지구입니다. 호객노노로 조회해보면 학원들도 많이 형성되어있고 1~2년 전에는 양포도서관까지 신설되면서 초·중학생을 키우기에는 정말 좋은 지역으로 성장했죠. 다만 아쉬운 점은 고등학교가 없다는 것. 작년에 산동고등학교가 개교했지만 아직은 졸업생을 배출하지 못했고 옥계동에서는 산동고를 다니더라도 농어촌전형을 지원할 수 없어 뭔가 2% 아쉬운 지역이 되겠습니다.

옥계동의 학원가

  중흥 1차 앞에 고등학교 부지가 있고 지역주민의 고등학교 설립의지가 강하지만, 아마 중앙투자심의위원회(?)를 통과하긴 어려울 듯 보입니다. 학교용지 특례법에 따라 교육청이 산동고는 학교용지를 무상으로 사 올 수 있었지만, 옥계동은 몇십억을 주고 부지를 교육청이 사야 하기 때문이죠. 자세한 설명은 다른 포스팅에서 다뤄볼게요.

 

대형마트는 없지만 주차시설 확보된 빅마트가 있고, 상업지역은 강동지역에서 핫한 유흥가

  옥계동의 상업지역은 상당히 잘 활성화된 모습입니다. 20~30대 사람 대부분은 요즘 옥계/산동/송정복개천에서 모임을 가집니다. 물론 우미1차에서 내려오기에는 조금 거리가 있습니다만, 구미에 이정도 상권이 형성된 곳은 산동 외에 잘 없습니다. 송정복개천 쪽은 주택단지이고 신축 아파트가 전혀 없죠(송정힐스가 있지만 좀 멀어요.)

 

 

  다들 아시겠지만 빨갛게 표시된 부분이 상업지역이고 진한 노란색으로 표시된 지역이 주거지역입니다. 연한 노란색 부분은 아파트라고 생각하시면 되고, 진한 노란색 부분에는 근린생활시설이 조금 있는데요, 현진에버빌 바로 건너편에는 4층 내외의 근생상가(주로 학원들이 입주), 뒤편에는 상가주택(1층 상가, 2층 이상 원룸)이 형성되어 있습니다.

  빨간 부분인 상업지역에는 말 그대로 상가들이 밀집해있습니다. 저녁이 되면 유동인구가 엄청나죠. 맛집들도 여럿 있어서 저도 많이 이용하고 있습니다.

옥계동의 상업지역

3. 권리분석

점유자가 소액임차인인 깨끗한 물건

  앞 서 말씀드린 바와 같이 권리관계가 깨끗한 물건입니다. 초보자가 접근하기 매우 좋은 물건이죠. 소액임차인은 최초의 근저당 설정일을 기준으로 소액보증금이 결정됩니다. 2013년의 소액임차인의 기준은 보증금이 4,000만원 이하인 경우 1,400만원이 우선변제되니 보증금 1000만원인 본 물건의 세입자는 전혀 문제가 되지 않습니다.

  더욱이 배당요구까지 한 세입자라면 명도하기에 이보다 더 좋을 수는 없죠. 보증금을 최우선 변제받기 위해 세입자는 낙찰자의 명도확인서가 필요하니까요. 나머지 권리들은 소멸되는 권리로서 간단하게 소멸이 됩니다. 다만, 이렇게 간단하고 감정가도 낮은 물건은 경쟁률이 치열합니다 ^^; 적당한 금액에 잘 배팅해보시길 바라겠습니다.

 

4. 시세분석

마지막 실거래는 2.8억, 동일평형 최고가는 3.5억

  호가와 실거래가는 3억 전후로 형성이 되어있습니다. 하지만 감정가가 2억이니 최저가의 130%를 써도 2.6억이니 얼마를 써야 할지 감이 오질 않습니다 ^^; 맨 앞동의 중층 이상이니 당장 팔아도 3억에는 팔릴 것 같은데, 저라면 2.8억을 넘지 않도록 입찰을 해볼 것 같습니다. 시세로 쓰면 남는 게 있나요, 아무리 인도명령으로 간단하게 명도 할 수 있다지만, 손품 팔고 발품 팔아서 명도도 해야 하는데 내 인건비는 빠져야지요. 실수요자가 고가 입찰한다면 사실 패찰 해야지 별 수 없습니다. 다 돈 벌려고 하는 것 아니겠습니까 ^^ 아마 꼭 낙찰 받고싶으신 분은 500정도는 더 쓰셔야하지 않을까 싶습니다.

 

    전세시세는 2.5~2.6억 정도로 최고가는 2.7억입니다. 최근 옥계지역에 투자자들이 많이 유입되면서 강서지역과는 다르게 전세매물이 조금 남아있는 편이지만 도배와 장판 정도만 깔끔하게 해 준다면 로열 동이기 때문에 다른 매물보다는 경쟁력이 있어 보입니다. 외지인 투자자들이 보기에는 강서지역보다는 옥계/산동이 투자하기가 좋다고 하더라고요. 현지인들은 강 건너라고 무시하지만.

 

5. 기타사항

이렇게 쉬운 물건은 입찰 전 취하 여부 확인은 필수

  이처럼 권리관계가 단순하고 저당 잡힌 금액이 크지 않은 물건들은 취하가 되기 쉽습니다. 물론 이렇게 쉬운 물건은 낙찰가도 시세에 가깝게 낙찰될 가능성이 큽니다. 다만 공시가 1억 이상의 물건이니 다주택자들이 쉽게 접근할 수는 없다는 점은 긍정적으로 작용합니다. 산동에 있는 우미 3차보다 5년은 먼저 지어졌지만 더 잘 지어졌다고 평가받는 우미 1차 2020타경3559 사건의 입찰가 분석을 이상 마치겠습니다.