전세기간 중에 주민등록을 이전하면 대항력이 유지되나요?

전세기간 중에 주민등록을 이전하면 대항력을 잃습니다. 즉, 전세금을 돌려받지 못할 수도 있어요. 어떻게 하면 전세금을 지킬 수 있는지 알아보겠습니다.

 

 

주소를 옮기려면 전세권을 설정

주민등록을 옮기게 되면 기존의 대항력과 우선변제권이 소멸됩니다. 

전세기간 중 주민등록 주소를 옮기게 되는 경우에는 대항력과 우선변제권이 소멸됩니다. 주소를 이전할 때는 반드시 전세권 설정을 해줘야 합니다. 단, 전세기간이 끝나서 보증금을 반환받지 못해 이사를 가는 경우는 '임차권등기명령'으로 기존의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 절대로 임의로 주민등록을 옮겨서는 안 됩니다.

 

주민등록 주소를 옮겨야 할 때 대처방법

가족의 주민등록을 그대로 둔 채 세대주만 주소를 옮기면 대항력을 상실하지 않습니다. 풀어서 설명하자면, 주민등록을 이전해야 한다면 세대원 중에 꼭 1명은 전셋집에 남겨두어야 한다는 말입니다. 실제로 이사를 나가더라도 주민등록을 남겨놓으면 유효합니다.

 

주민등록이라는 대항요건은 세대주뿐만 아니라 그 배우자나 자녀의 주민등록을 포함한다고 대법원은 판결했습니다.

 

대법원은 주택임대차 보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다고 보면서 주택 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라 볼 수 없는 만큼, 임대차의 제삼자에 대한 대항력을 상실하지 않는다고 판시한 바 있습니다.
(대법원 1996.1.26 선고, 95다 30338 판결)

 

따라서 불가피하게 전세기간 중 주민등록을 이전할 사유가 생긴다면 ①가족의 주소는 남겨두고 본인만 주소를 옮기거나, ② 전세권 설정을 하고 임차기간이 종료된 뒤 보증금을 반환받지 못하였다면 임차권등기명령 제도를 사용해야 할 것입니다. 전재산과도 같은 전세금, 법과 제도를 공부해서 법과 제도의 울타리 안으로 보증금을 둘 수 있도록 신경 써야 할 것입니다.

 

전세, 대항력이란?

대항력의 정의

대항력이란? 쉽게 말하자면 집주인이 전세금을 돌려주지 않았을 때 전세금을 최우선으로 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다. 법적으로 제삼자에게 대항할 수 있는 권리를 대항력이라고 합니다. 전세금도 집주인에게는 일종의 '빚'이라고 정의할 수 있습니다. '빚'을 못 갚는다면 채권자(돈을 빌려준 사람)들이 법적으로 정해준 순서에 따라서 돈을 돌려받을 것입니다.

 

이때 대항력을 유지하고 있으면 세입자는 돈을 돌려받을 때 우선권을 가집니다. 단, 융자가 있는 집에 전세로 들어왔다면 은행보다 순위가 밀립니다. 정상적인 전세계약을 체결하고 대항력을 유지한다면 전세금을 최우선으로 돌려받을 수 있습니다.

 

대항력을 유지하는 방법

대항력은 전입신고를 마치고 확정일자를 받으면 대항력이 발생합니다. 확정일자를 먼저 받더라도 전입신고를 마친날의 다음날 자정에 대항력이 발생합니다.

 

여기서 주의하실 점은 대항력의 요건이 전입신고 + 확정일자라는 것이에요. 둘 중 한 가지만 해서는 대항력이 발생하지 않습니다. 

 

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