회사 기숙사로 전세계약할 때 주의사항(법인 세입자)

전세놓으려고 하는데 부동산에서 전화와서 회사 기숙사로 쓴다고 하는데 계약해줘도 괜찮을까요? 회사 기숙사면 남자들이 많이 쓸거고 집을 엉망으로 쓴다고 해서 걱정입니다. 알려주세요!

 

1. 법인을 임차인으로 전세계약했을 때 장단점

장점 : 법인은 갱신청구권을 사용할 수 없다

  법인 세입자는 주택임대차보호법에서 보호받는 대상이 아닙니다. 임대차보호법에서 임대인에게 불리하게 적용되는 법조항들을 적용받지 않죠. 예를들면 요즘 시끄러운 갱신청구권은 법인은 사용할 수 없습니다. 2년이 지나면 새 세입자를 구할 수 있고 전세금도 올려 받을 수 있는 것이죠. 바로 입주가능한 집을 매도한다면 시세보다 더 받을 수 있으니 갱신청구권을 사용할 수 없다는 점은 큰 장점으로 보입니다.

 

단점 : 집을 험하게 쓰거나 흡연자가 있다, 전세권을 설정해줘야 한다.

  회사 기숙사로 아파트를 쓴다면 집을 험하게 쓰는 경우가 많습니다. 우리나라 사회의 특성상 타지에 거주하는 사람은 대부분 남자들이고 평일에만 일시적으로 기숙사를 이용하는 남자들은 청소를 하지 않는 경우가 많습니다. 내 집이라고 생각하지 않기 때문이죠. 실내에서 흡연을 하거나 싱크대에 기름떼나 음식물쓰레기가 가득한 경우가 발생할 수도 있겠습니다.

  또한 법인 세입자는 주택임대차보호법의 보호를 받지 못하기 때문에 전세권을 설정해줘야합니다. 전세금이라는 부채의 우선 변제권을 인정받기 위함이죠. 집주인 입장에서 어떻게 보면 번거롭고 어떻게 보면 전세권 설정 동의만 해주면 되는 것이죠. 거기에 전세권자는 제3자에게 임차목적물을 다시 임차해줄 수 있는 권리도 있습니다. 다만 전세권을 설정해주면 임대목적물인 집을 수선할 의무자가 전세권자에게 있기 때문에 이 점은 장점으로 작용할 수 있죠.

 

2. 전세권자에게 집 수리비를 안줘도 된다는데?

전세권자는 대상 부동산을 유지하고 수선해야할 의무가 있습니다.
보일러, 타일깨짐, 싱크대 고장 등의 수리비는 전세권자가 부담

  민법 제309조에는 전세권자의 수선의 의무에 대해 규정하고 있습니다. 전세권자에게는 민법 제623조에 따른 임대인의 수선의 의무가 없는 것이죠. 보통 세입자의 경우에는 보일러가 고장났거나 화장실 타일이 깨진 경우 이를 '필요비'라고 하여 수리비를 부담해야 하지만, 전세권자의 경우 민법 제309조에 따라 임차목적물을 수선하고 유지해야할 의무가 있습니다. 특약을 잘 정리해둔다면 세입자인 법인이 그 비용을 부담해야하죠. 민법 제626조에 의한 비용상환(필요비 부분) 청구권이 전세권을 설정한 법인 세입자에게는 없는 것이죠.

민법
제309조(전세권자의 유지, 수선의무) 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다.
제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
제626조(임차인의 상환청구권) ①임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.

 

필요비와 유익비에 대해서는 아래 포스팅을 참고해주시면 좋을 것 같습니다.

필요비와 유익비(작성 중)

 

3. 계약체결시 특약을 어떻게 해야할까?

  기숙사로 전세집을 사용하는 법인 세입자와 계약을 할 때 주의사항은 어떤 것들이 있을까요? 앞서 말씀드린 단점들을 예방할 수 있는 방법으로 가야겠죠. 법에 명시되어있지만 필요비에 대한 부분은 언급해주는 것이 분쟁예방에 도움이 되고, 흡연 부분 또한 관리자를 지정하여 책임지고 흡연을 예방할 수 있는 장치를 마련해야할 것입니다. 이런 설명 보다는 특약에 어떤 문구를 써야할 지 예시를 들어드릴게요, 적당히 편집해서 사용하시면 좋을 것 같습니다.

 

특약
1. 임대인은 임차인이 전세권을 설정 등기를 할 때 적극적으로 협조하고 전세권 설정과 해제 등에 관한 비용은 임차인이 부담한다.
2. 임차인은 벽걸이TV, 에어컨, 못 등을 설치할 때 임대인의 동의를 받아야 한다.
3. 임차인은 임차대상 주택의 유지 및 관리를 위해 선량한 관리자의 의무를 다하여야 하며 이를 위해 지출한 필요비 등은 민법 제309조에 따라 임차인이 부담한다. 특히 겨울철 보일러와 연결된 배관, 수도배관 등이 동파되지 않도록 주의를 기울여야 한다.
5. 임차인은 임차대상 주택 내부 등에서 금연하여야하며 개, 고양이 등 애완동물을 사육할 수 없으며 직원 등이 본 조항을 위반하지 않도록 관리직원을 정하여 주기적으로 감독하여야 한다.
6. 특약 제5조를 위반하였을 경우 도배, 장판(혹은 강마루) 전체를 임차인의 비용으로 교체하여 본 계약 체결 전의 상태로 원상복구 하여야 한다.

 

4. 마무리

  법인을 임차인으로, 회사 기숙사로 전세집을 쓸 때 장단점에 대해 알아보았습니다. 장단점이 있긴 하지만 조심만 하고 신경만 쓴다면 장점이 더 많은 계약인 것 같습니다. 2년 뒤에 전세금을 시세에 맞춰 올릴 수 있고 임대인의 수선의 의무가 법인에게로 넘어가기 때문이죠. 하지만 개인 상황에 따라 기숙사로 내줬을 때 단점도 있으니 검색도 많이 해보시고 제가 쓴 포스팅 참고하셔서 성공투자하시길 바라겠습니다.