전세와 매매를 동시에 진행하는 경우 계약방법

전세매물이 있어 알아봤더니 현 주인과 나의 입주시점의 주인이 다른 경우가 있죠? 전세와 매매를 동시에 진행하는 경우 계약을 해도 되는건지, 어떻게 해야 안전하게 전세계약을 할 수 있는지 알아보겠습니다.

 

1. 상황설명

갭투자자와 전세계약을 체결하는 경우

  말 그대로 전세와 매매를 동시에 진행하는 경우입니다. 현 소유자 A가 매수인이자 임대인인 B에게 대상 주택을 매도하고 임차인(전세입자) C의 전세금으로 A에게 매매대금을 지급하는 경우를 말합니다. 흔히들 말하는 갭투자라고 하죠.

 

  갭투자란 우리나라에만 있는 특이한 제도로 통상 매매시세의 60~70% 수준의 보증금을 임대인에게 지급하면서 주택임대차계약을 체결하는 것을 말합니다. 임차인은 시세보다 저렴한 가격에 거주할 수 있어서 좋고 임대인은 이자부담을 줄이고 대출규제를 피해 임차인의 돈으로 주택을 구매할 수 있어 서로 Win-Win하게 되는 제도인 것이죠.

 

2. 어떤 부분이 위험한가?

가장 큰 위험은 계약금을 떼일 위험이 있다는 것

  매매와 전세계약을 동시에 진행하는 경우 가장 큰 위험은 계약금을 떼일 우려가 있는 것입니다. 잔금의 경우 큰 문제가 되지 않는 것이 매도인 A, 매수인 B, 임차인 C가 한 자리에 모여서 잔금을 치루게 된다면 문제가 없어지는 것이죠. 왜 문제가 없어지는지에 대해서는 뒤에서 다루기로 하고 '계약금을 떼일 우려' 부분에 대해 알아볼게요

 

  '계약금을 떼일 우려가 있다' 라는 말은, 임차대상물의 소유자가 아닌 자와 전세계약을 체결하기 때문입니다.

 

주택임차계약을 체결하려면 적법한 권원(=소유권, 전세권)을 가진자여야 하는데 매수인 B는 아직까지는 등기부상에 소유자가 아니기 때문이죠. 만약 부동산과 매수인B가 짜고 C를 속이는 것이라면? A는 '머선일이고!!'라고 외치며 C는 B에게 지급한 계약금을 떼이게 되는 것입니다. 물론 B는 형법상 '사기죄'가 성립될 가능성이 크고요.

 

3. 위험을 줄이기 위한 계약방법

① 전세집의 매매계약서 확인

  '계약금을 떼일 우려'는 매도인A(현 집주인)와 매수인B(바뀐 집주인) 사이의 매매계약서를 확인하면 1차적인 확인이 가능합니다. 물론 B와 부동산이 짜고 계약서를 '그려낸다면' 다시 계약금을 떼일 우려가 생기는 것이죠. 하지만 부동산도 영업을 해야하니 ^^; 이런 거짓말은 하지 않을 것이죠.

 

A(매도인) : 전세계약일 당시 집주인
B(매도인) : 갭투자자, 전세계약한 집주인
C(세입자, 전세입자)

 

그리고 전세집을 구하는데 집을 안보고 덜컥 계약을 체결하시는 분은 없으시겠죠? 집을 볼 때 팔린 집이 맞는지 확인해보시는 것도 좋겠습니다. 만약을 위해서요.

② 잔금 지급은 3자가 대면해서

  세입자의 입장에서 잔금은 매도인A에게 지급하는 것이 안전합니다.  매도인A는 잔금을 받지 않으면 등기서류를 매수인B에게 넘겨주지 않을 것이기 때문이죠. 그래도 불안하다면 매수인B가 지정한 법무사에게 전세금 잔금을 지급하면 됩니다. 법무사는 중립적인 입장에서 집주인 보다는 안전하게 처리를 해줄거에요.

 

  전세계약의 상대방도 아닌데 불안하다. 라고 생각하시면 매도인A, 매수인B, 전세입자가 3자대면하면 조금 더 안전해집니다. 전세입자는 매수인B에게 전세금을 입금하고, 매수인B는 매도인A에게 잔금을 지급하고, 매도인A는 매수인B에게 등기서류에 도장을 찍어 줍니다. 이렇게 3자가 모인 상황에서 돈을 주고받으면 사고가 날 확률이 매우 줄어들어요.

 

③ 전세금 잔금지급 후에는 등기부등본을 꼭! 떼볼 것

  소유권 이전등기가 처리되는데 2~3일 정도 소요되니 임차대상 주택의 소유권이 매수인B에게 잘 넘어왔는지 꼭 등기부등본을 떼서 확인해야합니다. 등기부등본을 떼보고 소유권이전이 확인되면 이제 안심하셔도 됩니다.

 

  등기가 완료되기 전에는 등기접수증으로 확인할 수 있고 등기접수가 되면 등기 조회시 '교합중'인 등기라고 안내문을 띄워줍니다.

 

  전세금 잔금을 임차인C가 매수인(=임대인)B에게 지급한 뒤에는 임대대상주택의 소유자B는 계약종료시 임차인C에게 전세보증금을 반환할 의무가 생기고, 주택임대차 보호법에 따라서 전세금을 반환해주지 못했을 때 임차인C는 임차대상 주택을 경매에 넘길 수 있게 되는 것이죠. 그 낙찰금으로 내 전세금을 보전하는 것이고요.

 

전세보증, 꼭 가입해야 할까?

  전세보증을 꼭 가입해야하는가요? 라고 물으시는 분도 있는데, 그건 스스로에 판단에 맡기겠습니다 ^^; 주택가격이 상승하는 시기에는 2년 뒤에는 전세금보다는 주택가격이 높을 것이기 때문이죠. 주택가격이 꼭대기라 생각해서 전세를 사는 분도 있으시겠지만 ^^; 각자 알아서 판단하셔서 전세보증 가입 여부를 판단하시면 됩니다.

 

4. 마무리

가장 핵심은 나와 계약서를 작성하는 사람이 전세집에 대한 소유권을 가지고 있는지가 가장 중요해요. ① 등기부를 확인하거나, ② 매매계약서 + 계약금이 오고 간 내역을 확인해야합니다. ①, ② 중 1개는 확인하셔야 해요.

 

  간혹 매도인A와 전세계약을 체결하고 그 전세계약을 매수인B가 승계하도록 전세계약을 체결하시는 분도 있습니다. 엄밀하게 말하면 이 방법도 안정성을 높이기 위한 방법이지만 추천드리고 싶지는 않습니다. 전세대출이나 전세보증가입할 때 서류가 귀찮아질 수도 있거든요.

 

전세대출이야 은행에 상황을 설명하고 어떻게 한다고 쳐도.. 전세보증 가입할 때는 전세계약의 임대인(매도인A)과 전세보증 가입당시의 임대인(매수인B)이 달라져 버리니 전세계약을 잔금 후에 다시 작성해야하는 불편함이 생깁니다.

 

  결론은, 매매계약이 실존하는지, 매수인이 매매계약을 전세금을 제외한 매매대금의 잔금을 지급할 수 있는지 확실히 확인한다면 문제가 되지 않는다는 것입니다. 비규제지역에서는 명의가 1개 밖에 없는 투자자들이 유입되어 매매와 전세를 동시에 진행하는 경우가 잦은데, 임차인들이 이 포스팅을 보시고 걱정을 하나 덜으셨으면 합니다. 

 

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