구미 원호 푸르지오 센트럴파크의 모델하우스가 곧 오픈합니다. 21년 7월 말 공개 예정이며 소문에는 7.22일 모델하우스를 오픈한다는 말이 있죠. 6월 말에 오픈한다던 송정 범양 레우스가 7월 9일에 오픈한다고 하니 8월 초로 밀릴 수도 있겠다는 생각이 들기도 합니다. 앞으로 3년간 입주물량이 없는 구미지역에 들어오는 10여 년 만의 푸르지오 브랜드. 입지분석과 분양가 추정을 시작하겠습니다.
사업 개요
- 사업명 : 구미 푸르지오 센트럴파크
- 위 치 : 경상북도 구미시 원호리 산 44-12번지
- 규 모 : 지하3층 ~ 지상 24층 아파트 9개 동, 총 819세대
- 평 형 : 84㎡(727세대), 98㎡(92세대)
강서지역의 신축 초품아(?) 아파트
센트럴파크라는 명칭처럼 구미 강서지역의 중심에 위치하고 있습니다. 현재 구미의 리딩 대장 단지인 도량 롯데캐슬(2019, 국평 최고가 5억)에서 불과 1km 떨어져 있고 봉곡-문성-5산업단지로 이어지는 들성로의 초입에 위치하고 있습니다. 도량 롯데캐슬이 대장인 이유를 나름대로 분석하자면, 강서지역의 최신축 아파트이고 구미에서 명문고인 구미고, 구미여고가 도보거리에 있기 때문이죠. 또한 길 건너편에 도산초등학교가 있어 강서지역에서는 초품아에 해당됩니다.
구미 강서지역에는 입주 10년 이내인 아파트 중 초품아인 아파트는 푸르지오캐슬 B단지 외에는 단 1곳도 찾아볼 수가 없습니다. 단지 바로 옆에 학교가 있는 대규모 공공택지지역(옥계, 산동)은 모두 강동지역에 있기 때문이죠(문성 경남아너스빌이 11년 차로 초품아가 있긴 합니다.)
이렇게 구미 강서지역에서는 초품아의 프리미엄이 강하다는 것입니다. 따라서 원호초등학교가 300m 거리에 있는 신축 브랜드 아파트라는 점과 지역의 명문고인 구미고와 구미여고가 가까이 있다는 점은 원호 푸르지오의 큰 강점이라고 할 수 있습니다.
강서지역의 라이징 스타, '들성로'를 따라 신축 브랜드 아파트 벨트 형성
들성로에는 문성 자이 두 단지(합 2,113세대)와 도량 롯데캐슬(1,260세대), 원호 푸르지오 센트럴파크(819세대), 원호 자이(가칭)의 신축 아파트가 신축아파트 벨트를 형성하며 자리를 잡을 예정입니다. 총 합 5천세대 내외의 신축아파트 벨트가 형성되는 것이죠. 도량 롯데캐슬에서 조금 아쉬운 점은 주변 아파트들이 노후화되어 구미고, 구미여고 앞인데도 불구하고 학원가 형성이 조금 부족했다는 점인데요, 신축 브랜드 아파트 벨트가 완성되고 나면 형곡 봉곡 쪽의 학원가 들성로를 중심으로 형성되며 여건이 점차 나아질 것으로 보입니다. 그리고 2021년 11월 준공될 고아읍생활체육센터에 수영장도 이용할 수 있어 들성로 벨트의 거주여건은 더더욱 나아질 것으로 보입니다.
들성로를 따라 사통팔달 : 북구미 IC(예정), 구포-생곡 우회도로(부분개통)
또한 들성로를 따라 구포-생곡 국도대체우회도로를 이용할 수 있고 이 도로를 이용해 2021.6월에는 터미널, 구미 IC, 옥계, 산동으로 연결되는 구간이 부분개통되었습니다. 향후 들성로를 따라 구미국가5산업단지(이하 5공단)으로 연결되는 대교가 건설될 예정이니 구미 강서지역의 중심은 점점 들성로를 따라 움직일 가능성이 큽니다. 5공단에는 LG화학의 양극재 공장이 입주할 예정으로 2021년 말 착공예정입니다. 또다시 연기될 수도 있겠지만 그동안의 성과를 보았을 때 시기의 문제이지 결국 착공은 시간문제라고 보입니다.
다른 시각에서는 2023년 구미-경산 광역철도 개통으로 구미역, 사곡역을 중심으로 주거지역이 형성될 것이다 라고 보는 시각도 있지만, 아직 초기단계이므로 지금부터 6~7년은 지나야 자리를 잡을 것으로 보여 이미 자리를 잡아가고 있는 들성로를 중심으로 지역이 성장할 가능성이 크다고 생각합니다.
사업지 경계의 골프연습장은 큰 단점
사업지 경계에 골프연습장이 크게 있는 점은 단점으로 보입니다. 실제로 임장 갔을 때 다른 골프연습장에 비해 규모가 있고 가족들이 쉬는 시간에 골프공을 치는 소음은 해결해야 할 큰 숙제로 보입니다. 한여름과 한겨울에는 냉/난방을 가동해야 하고 봄/가을에는 미세먼지로 문을 닫고 살아야 하니 사실 1년 중 창문을 열고 지낼 수 있는 시기는 얼마 되지 않습니다. 상모 한신 휴플러스나 푸르지오캐슬을 보면 철도변에도 사람들이 잘 사는데 큰 문제가 될까 싶기도 하지만, 인터넷 커뮤니티에서는 큰 단점으로 지적하고 있습니다.
구미 원호 푸르지오 센트럴파크의 분양가 예상 : 3.99억,
옵션을 포함한다면 4.3억~4.5억
주변의 시세를 보았을 때 국평기준 4.5억(확장, 옵션 포함)의 분양가라면 완판 될 것이라 생각합니다. 입지가 좋은 5년 이내의 신축 아파트들은 이미 중간층이 4억을 훌쩍 넘어섰고 도량 롯데캐슬은 5억, 분양권인 원평 아이파크는 5.3억 가까이 거래가 됐습니다. '20.12월에 분양한 산동 중흥 S클래스와 비교할 수도 있겠지만 산동은 분양가 상한제 적용 지역이죠.
원호 푸르지오 센트럴파크는 분양가의 제한이 없는 점, 옵션과 이자 포함 여부는 분양가에 포함되지 않는 점들을 고려하면, 구미시에서는 4억을 넘기지 않으려 할 가능성이 크고 그렇다면 시행사는 분양가 3.99억 확장 3천만 원에 옵션 가격을 높게 책정할 가능성이 큽니다. 여기에 중도금 대출을 유이자로 한다면 실질적인 분양가는 4.5억에 가까워질 수도 있을 것으로 예상됩니다.
욕세권이 되겠지만, 강서지역의 입지 좋은 신축임에는 틀림없다.
벌써부터 구미지역 부동산 카페에는 원호 푸르지오 센트럴파크 청약하는 법에 대한 질문들이 쏟아지고 있습니다. 범양 레우스가 모델하우스 오픈을 앞두고 있는데도 조용한 것과는 상반되는 결과죠.
원호초까지 갈려면 길을 두 번 건너야 한다. 여긴 입지가 별로다. 골프장 때문에 시끄럽다. 블라블라 블라블라
벌써부터 말이 많죠. 세상에 완벽한 아파트는 몇 채 되지 않습니다. 특히나 구미에는 모든 것을 갖춘 완벽한 아파트가 없습니다. 1군 푸르지오 브랜드에, 이만하면 좋은 입지이고, 이만하면 서로 살고 싶어 하는 좋은 아파트입니다. 분양가 공개 후 마구마구 물어뜯기는 욕세권이 되거든 꼭 초피주고 한 채 마련하시길 바라겠습니다. 저는 사고 싶어도 돈이 없네요...
마지막으로 함께 보시면 좋을 만한 포스팅 남겨드립니다.
구미 원호 푸르지오 센트럴파크 청약 가점 얼마나 되야할까?
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