양도세 낼 때 분양권이 주택수에 포함되는 원리

주택이라고 함은 지금 다 지어져서 사람이 거주할 수 있는 것을 주택이라고 합니다. 그런 의미에서 분양권은 주택이 아니에요. 하지만 부동산과 관련된 규제사항에서는 분양권을 사실상 주택으로 보고있어요. 이 원리에 대해 좀 더 자세히 알아보도록 할게요.

1. 주택의 정의

  주택이란 세대 구성원이 독립하여 주거생활을 할 수 있는 건축물을 말합니다. 단독주택과 공동주택으로 구분하며 건축물의 일부를 주거용으로 사용하면 일정 기준에 따라 주택으로 인정되거나 주거용으로 사용하는 부분만 주택으로 인정됩니다.

주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
2. “단독주택”이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
3. “공동주택”이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

 

2. 주택 수를 고려해야 하는 경우

취득세와 양도세 계산, 주택청약, 주택관련 대출 실행

  보통의 사람들은 막연하게 분양권은 주택 수에 포함이 된다 라고만 알고 있습니다. 하지만 이 말은 반은 맞고 반은 틀린 말이에요. 그냥 쉽게 생각하면 주택 수에 포함된다고 생각하는 것이 맞지만, 복잡한 상황에서는 법리적 해석과 원리를 이해해야 그 상황을 해결할 수 있기 때문이죠.

 

  취득세는 '지방세법'에서 규정하고있고, 양도세는 '소득세법', 주택청약은 '주택 공급에 관한 규칙', 주택관련 대출은 금융위원회에서 주관하고 있습니다. 정부 보도자료에 의존하고, 대출상품별로 다르며 법으로 명시된 것은 없는 것 같아요.

 

 

3. 부동산 규제별 주택 수 산정기준과 그 근거

구분	근거 법조항	세부 내용
취득세	지방세법 제13조의3	주택분양권은 해당 주택 분양권을 소유한 자의 주택 수에 가산한다.
양도세 비과세	소득세법 제89조	1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세와 일시적 2주택 비과세를 적용하지 않는다.
	소득세법 시행령 제 156조의3	다음의 경우 비과세 적용 1. 주택 취득 후 분양권을 취득한 경우, 분양권 취득으로 후 3년 내 종전주택 양도 2. 주택 취득 후 분양권을 취득한 경우, 입주 후 2년이내에 세대 전원이 이사가고 1년이상 계속하여 거주할 것
양도세 세율 중과	소득세법 제104조 ⑦	제2호 : 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 1주택과 조합원입주권 또는 분양권을 1개 보유한 경우의 해당 주택 제4호 : 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택
양도세 세율 중과 배제	소득세법 시행령 제167조의 3	제1호 : 수도권 외의 지역에 소재하는 주택으로서 기준시가 3억이하의 주택 그 외 사항은 소득세법 시행령 원문 참조
주택청약	주택공급에 관한 규칙 제52조	주택소유 여부를 판단할 때 분양권등을 갖고 있거나 주택 또는 분양권등의 공유지분을 소유하고 있는 경우에는 주택을 소유하고 있는 것으로 보되(생략)

 

  양도세 낼 때 분양권이 주택수에 포함되는 원리와 근거가 되는 법 조항, 그리고 세부내용에 대해 알아봤습니다. 각 조항들을 하나씩 뜯어보면 사실 분양권이 주택 수 에 포함되는 경우 보다는 분양권을 가지고 있는 경우 혜택을 줄이는 경우가 있는 것을 알 수 있습니다. 공부 열심히 하셔서 절세하시는데 도움이 되시길 바라겠습니다.