주택청약 당첨시 분양권 취득일과 주택수 포함일

세법이 많이 바껴서 헷갈리시죠? 분양권도 주택 수에 포함된다고 하는데 주택청약 당첨됐을 때 분양권 취득일과 주택 수에 포함되는 기준에 대해 알아보겠습니다.

 

1. 주택 수에 포함되는 부동산들

분양권은 주택이 아니지만, 세법에서 규제를 위해 주택 수에 포함하는 경우가 많아

  분양권이 주택 수에 포함되니 마니 말이 많지만 사실 적용되는 법마다 많이 다릅니다. 다만 원칙적으로 분양권은 주택이 아닙니다. 정확하게는 "해당 주택의 소유권이전을 청구할 수 있는 권리"에 불과하죠. 그래서 취득세는 입주시에 잔금납부와 등기하면서 납부하게 되는 것이죠

  다시 본론으로 돌아와서 분양권은 세금과 관련해서는 주택 수에 포함되는 것이 대부분이고 대출과 관련해서는 분양권이 주택 수에 포함안되는 것이 대부분입니다. 청약에 당첨되신 분들 많이 혼란하신 분이 많으실 텐데요, 분양권이 주택 수에 포함되는 경우와 그 시점에 대해 알아보겠습니다.

 

2. 취득세에서 분양권 취득일 : 분양권 계약일

지방세법 시행령 제28조의4(주택 수의 산정방법) ① (생략) 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다.

  취득세는 지방세법에 따라 부과되니 지방세법을 살펴보겠습니다. 위에 관련 시행령 조항을 발췌했는데요, 원문은 바로 밑에 접어두기 해두었으니 클릭해서 보시면 되겠습니다.

지방세법 시행령 제28조의4(주택 수의 산정방법) ① 법 제13조의2제1항제2호 및 제3호를 적용할 때 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 법 제13조의3제2호에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다), 같은 조 제3호에 따른 주택분양권(이하 “주택분양권”이라 한다) 및 같은 조 제4호에 따른 오피스텔(이하 “오피스텔”이라 한다)의 수를 말한다. 이 경우 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다.

  관련 시행령을 보시면 "분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일"이 기준이 된다고 하고 있습니다. 어떤 분들은 양도세의 경우를 보고 당첨자 발표일(당발일)을 기준으로 주택 수에 포함이된다고 하지만, 양도세와 취득세의 기준일이 다른 점을 고려하셔서 분양권 취득 절세 전략을 세우셔야하겠습니다.

3. 양도세에서 분양권 취득일 : 분양권 당첨일

소득세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
10. “분양권”이란 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)를 말한다.

  양도세 세율을 계산할 때 분양권은 주택 수에 포함이 되어 양도세율이 중과됩니다. 취득세를 계산할 때와 다르게 소득세법에서는 분양권의 취득 시점에 대해서 언급하지는 않고 분양권의 정의를 '입주자로 선정된 지위'로 정의하고 있습니다. 즉 입주자로 선정된 사실이 있는 사람이라면 그 시점에 분양권을 소유하고 있는 것이죠. "청약에 당첨된 후 ~ 분양권을 처분하기 전" 이 기간에 등기된 주택을 매도하는 다주택자는 분양계약을 체결하지 않았더라도 해당 분양권이 주택 수에 포함이 되니 매도시기를 잘 조율하셔야 할 것 같습니다. 다주택자로 양도세를 계산하게 되면 세율이 최소 20%p나 증가하기 때문이죠.

  양도세 중과와 관련된 포스팅을 아래에 링크했으니 참고하시면 좋을 것 같습니다.

관련 포스팅 : 양도세 낼 때 분양권이 주택수에 포함되는 원리

 

4. 결론

세목과 경우에 따른 분양권의 취득일은 아래와 같이 정리하면 알아보기 쉬울 것 같습니다. 분양권 최초 당첨자의 경우만 양도세에서 당첨자 발표일이 분양권의 취득일이 되겠고 나머지 경우는 일반적인 경우를 생각하시면 좋을 것 같습니다.

취득세(계약일)
- 최초당첨자 : 분양계약 체결일
- 예비당첨자 : 분양계약 체결일
- 분양권 매수자 : 분양권 명의변경일과 잔금일의 빠른 날

양도세(당첨일)
 - 최초당첨자 : 당첨자 발표일
 - 예비당첨자 : 동호수 추첨일(동호수가 정해진 날)
 - 분양권 매수자 : 분양권 명의변경일과 잔금일의 빠른 날