부동산 경매 입찰 후기 1편 : 시세분석과 권리분석

얼마 전 경매로 집을 매수하고 전세 세팅까지 끝마쳤습니다. 목표하는 금액에 세를 놓지는 못했지만 그래도 이정도면 선방했다고 생각해요. 시행착오와 이번 낙찰을 통해 배운 점 등을 시간의 순서대로 기록해보려고 합니다.

 

1. 물건선택

초등학교가 가까운 공시가 1억초과 아파트

  저희는 직장인이다 보니 멀리 갈 수가 없었어요. 집 근처의 물건들을 살펴보았고 명의가 살아있어서 공시가 1억 초과인 준신축 위주로 살펴봤어요. 공시가 1억 이하의 아파트는 진짜 엄청나게 몰려들더라구요. 경쟁률이 올라가면 먹을 것이 없는 것이 당연한 법. 과거 사례를 보니 공시가 1억 초과하는 애매한 아파트는 시세보다 싸게 낙찰되는 경향이 있더라구요. 애매하더라도 주변 시세가 오르면 같이 오를테니 인기 많은 매물보다는 전세가율이 좋고 애매하지만 초등학교가 가까운 물건을 선택했습니다.

 

2. 권리분석

전입세대가 없고 저당만 있는 깨끗한 물건

  사실 권리분석이 필요한 물건들은 대부분 토지나 상가입니다. 권리분석이 복잡하면 입찰을 안하면 되죠. 적게먹더라도 안먹는게 낫지 부동산 초보가 어설프게 건들였다가는 아작날 것 같았어요.

  저희가 입찰한 물건은 전입신고를 한 세대가 없고 채권자가 강제경매를 신청한 건이었어요. 1순위가 은행이었고 2순위가 채권자였는데 인수해야할 권리가 없으니 초보자용 물건이었습니다. 혹시나 유치권이 있진 않을까? 생각했는데 빚을 상환 못하는데 어떻게 인테리어 공사를 하겠어요. 이래저래 고민해봐도 인수할 권리가 없는 안전한 물건이었죠. 혹시 후순위자가 경매를 신청해서 경매가 개시된 경우에는 무잉여가 되면 경매가 취소되는 경우가 있으니 입찰 전에 후순위자에게 배당받을 부분이 있을지 꼭 확인하셔야 해요.

  지금 생각하기에 조금 아쉬웠던 점은 왜 경매실행이 1순위자가 아닌 2순위자였는지 좀 더 고민해볼 필요가 있었던 것 같아요. 결과에는 큰 영향을 미치지 않았겠지만 ^^; 임의경매를 신청할 수 있는 은행이 경매를 신청하지 않았다. 그 말은 채무자가 은행에는 성실하게 잘 상환을 하고 있었다는 것이죠. 그렇다면 은행이 청구할 금액이 많지 않다는 것을 예상할 수 있고 채무자에게 배당이 돌아갈 수도 있다는 점을 예상할 수 있으니 리크스 관리에 조금 더 도움이 됐을거에요. 문제가 생기면 채무자에게 배당될 돈을 압류하면 되니까요.

 

3. 낙찰가 산정

주변 매매시세와 전세시세를 기준으로 산정

  이 물건이 애매한 물건이고 거래량이 많지가 않았어요. 주변 시세들이 점점 올라가고 있었고 근처에 신축아파트가 입주해서 이 아파트에서 신축아파트로 많이들 옮겨가셨다고 하더라구요. 신축아파트가 입주한 뒤에 매물은 어느정도 소화가 됐을 것이고 팔릴 매물들은 다 팔렸을 것이라 생각했어요. 운이 좋게도 입찰 준비를 하던 중에 KB시세가 한차례 올랐습니다. 해당 타입의 거래량이 많지 않아 시세반영이 느렸는데 다른 타입이 신고가를 찍어주면서 KB시세가 올라준 것이었어요. 이렇게 되면 대출을 조금 더 받을 수 있어 자금 마련하기에도 좋았죠.

  주변에 브랜드 아파트 분양이 예정되어있었고 고분양가가 예상되니 적게 오르더라도 시세는 분명히 상승할 것이라 생각했어요. 거기에 전세매물까지 씨가 말라서 전세놓기도 좋은 상황이었죠. 낙찰가에서 매매-전세 갭을 1~2천 정도 생각하고 입찰가를 산정하려고 했어요. 경매로 차익을 1~2천정도, 시세상승으로 2~3천 정도 본다면 수익률이 100% 이상은 되도록 맞추려고 했어요.

 

4. 아쉬웠던 점

  낙찰가를 산정할 때 일반적인 매매처럼 비용계산을 했어요. 중도상환수수료나 전세를 놓을 동안의 이자를 고려하지 못했어요. 이 부분 만큼 입찰을 적게했어야 하는데 ㅠㅠ.. 넉넉하게 300만원정도는 발생할 것 같더라구요. 그리고 외부에서 봤을 때 에어컨도 없고 전입세대도 없어서 마냥 빈 집이라고 생각했는데 낙찰받고 보니 빈집은 맞지만 기존의 세입자가 짐을 그대로 두고 점유중이더라구요. 허허.. 낙찰받자 마자 내부 확인하고 세 놓을 때 까지 시간을 벌 수 있을 거라 생각했는데 좀 더 꼼꼼하게 조사를 해봤어야 했습니다. 대신 수리비가 생각보다 적게들어 상쇄할 수 있었어요.