민주당 부동산 4법 개정발의(소득공제 강화, 종부세 완화?, 착한임대인)

2022년 5월 20일 더불어 민주당이 부동산 4법을 개정발의 했다고 보도자료를 발표했습니다. 소득세법 1건, 조세특례제한법 2건, 종합부동산세법 1건 이렇게 총 4건인데 시장에 어떤 영향을 줄지 분석해보겠습니다.

 

 

1. 부동산 4법 개정발의 요약

• 월세 세액공제 확대(대상주택 3억 → 6억, 공제율 10% → 15%)
• 전세대출 상환 소득공제 확대(공제액 300만 → 600만)
• 착한임대인법(임대료/전세금 상승 5%이하시 보유세 50%감면)
• 종합부동산세 완화?(다주택자는 납세대상 합산 6억 → 11억)

 

2. 무주택자 월세 세액공제 확대

대상주택 공시가 6억(기존 3억), 공제율 15%(기존 10%)
월세 50만원인 경우 세액공제 33만원 추가혜택 가능

부동산 4법이 개정되면 월세가 50만원인 경우 연말정산 때 33만원을 더 돌려받게 됩니다.  10~12%이던 공제율은 15~17%로 상향되고 공제의 기준이었던 공시가 3억 이하 주택에서 공시가 6억 이하주택으로 완화됩니다. 공제율의 경우 기소득이 5,500만원 이하인 경우 17%가 적용되고 5,500만원이 초과되는 경우 15%를 적용받아 월세를 50만원 납부하던 연소득 5,500만원 이하 근로자의 경우 지방소득세를 포함하여 112,2000원(기존 792,000원)으로 세액공제를 33만원 더 받게 됩니다.

  수도권 아파트도 월세세액공제를 받을 수 있게 됩니다. 수도권에 아파트는 공시가 3억이하인 주택을 찾아보기가 어려웠는데 기준이 6억이하 주택으로 상향되면서 수도권에 거주하는 아파트 월세 임차인들도 혜택을 받을 수 있게 되었습니다.

 

3. 전세대출 상환 소득공제 확대

공제액이 300만원 → 600만원, 공제율 40% → 80%로 상향
연급여 6,000만원의 근로소득자의 경우 49.5만원 추가 세금혜택 가능

  부동산 4법이 개정되면 연봉 6천만 정도인 경우 49.5만원의 연말정산 혜택을 추가로 받습니다.  현재 무주택자의 경우 전세대출금의 원리금(주택임차차입금 원리금 상환액 공제)을 상환하면 연말정산시 소득공제 혜택을 받을 수 있었습니다. 공제금액이 300만원에서 600만원으로 늘어나면서 세금혜택도 2배가 된 것입니다.

 

  기존에는 연 750만원을 상환하면 최대로 혜택을 받을 수 있었고 연소득 6,000만원인 근로소득자의 경우 495,000원의 세금혜택을 받을 수 있었으나 이번 부동산 4법이 개정되어 국회를 통과한다면 990,000원으로 혜택이 증가하게 됩니다.

 

  연소득 6,000만원의 근로소득자의 경우 대부분 지방소득세를 포함하여 16.5%의 소득세 구간에서 소득세를 납부하고 공제금액이 600만원으로 상향되고 공제율도 같이 상향됨으로써 같은금액(연 750만원)의 원리금을 상환하더라도 공제혜택은 더 크게 누릴 수 있게 되었습니다.

 

  다만, 주의할 점은 1주택자의 주택담보대출 이자상환액은 이자상환액만 세액공제에 해당되고, 전세대출의 경우 원금과 이자 모두 포함된 금액을 공제받을 수 있습니다.

 

 

4. 착한임대인 보유세 감면

임대료 상승 5%이하시
종합부동산세와 재산세 각각 50%감면

  시장에서는 22.8월에 임대차법 시행 2년이 지나서 갱신청구가 끝난 매물의 전세금이 폭등할 것 이라는 전망이 많이 나오고 있었습니다. 이에 착한임대인 보유세 감면을 통해서 임대료 안정을 추진하려는 것 같습니다. 효과는 아주 미미할 것 같지만요.

  개정 내용은 임대차 계약의 신규계약시에 임대료(전세금 혹은 월세) 상승을 5%이하로 계약을 하는 '착한 임대인'에게는 해당 물건의 종합부동산세와 재산세를 50% 감면해주게 됩니다. 해당사항이 있는 임대인은 감면신청서를 작성하여 감면을 받을 수 있습니다.

  보도자료에는 명확하게 나오진 않았지만 조세특례제한법 개정(안)을 봤을 때 임차인의 계약갱신청구로 인해 임대료 상승이 5%이하인 경우에도 감면받을 수 있는 것으로 보이니 계약갱신을 앞둔 임대인들은 부동산 4법 개정안이 국회를 통과할 것인지 눈여겨 볼 필요가 있겠습니다.

 

 

5. 어설픈 다주택자의 종합부동산세 완화

다주택자 종부세 과세 기준을 6억 → 11억으로 완화
종부세 대상자가 48만명에서 25만명으로 감소 예상

  다주택자의 종합부동산세 과세기준을 기존 6억에서 11억으로 완화하여 조세형평성을 높이는 종합부동산세 개정안 입니다. 기존에 1주택자들은 과세기준이 11억이었으나 다주택자들은 6억이어서 지방에 어설픈 2~3주택자들도 종부세를 납부하게 되는 조세형평성이 떨어지는 상황이 발생했습니다. 이번 부동산 4법 개정으로 다주택자들도 1주택자와 동일하게 과세기준이 11억이 되어 종부세 납부 대상자가 절반가까이 줄어들게 될 전망입니다.

 

 이슈가 되는 부분은 공정시장가액비율

  다만 이슈가 되는 부분은 공정시장가액비율입니다. 현행은 과세표준을 산정할 때 공정시장가액비율을 대통령령으로 정할 수 있고(60~100%) 현행은 95%를 적용하고 있으나, 이 공정시장가액 비율이 종합부동산세법 개정안에서는 사라지게 됩니다. 만약 이 법이 개정되게 되면 대통령령으로 공정시장가액비율을 낮춰서 공포하여 종합부동산세를 감세할 수 있었으나 여당에서 종합부동산세를 줄일 수 있는 방법이 없어지는 것이죠.

  이 부분에 대해서는 이 법을 발의한 당을 욕하고 말이 많던데, 저는 종부세 안내고 포스팅 한개라도 더 해서 먹고살자고 하고 있으니 욕하시는 분들은 종부세 열심히 내주시기 바랍니다. 감사하게 생각하겠습니다.

 

  또 다른 이슈사항은 과세기준인 11억인 사람과 11억 100원인 사람과의 조세형평성인데요 합산금액이 11억인 사람은 종부세를 0원 내고 11억 100원인 사람은 공제금액인 6억을 차감한 5억 100원에 대한 종합부동산세를 납부해야합니다. 과세표준이 5억이니 납부금액도 500만원 혹은 1000만원 정도 될텐데 100원차이로 이렇게나 차이가 난다면 조세형평성에 문제가 있는 것이 아닌가 생각이 듭니다. 이 부분에 대해서는 입법 과정에서 조정이 될 것이라 생각됩니다.

 

6. 부동산 4법 개정 발의 마무리

  최근 민주당에서는 부동산 4법을 개정하여 발의를 했습니다. 크게보면 무주택 임차인에게 연말정산 혜택을 강화해주고, 임대료를 조금만 올린 임대인에게는 혜택을 주고, 종합부동산세의 납부대상을 줄여주는 제도였습니다. 과연 국회에서 어떤 논의가 앞으로 진행되고 어떻게 입법이 될지는 지켜봐야 하겠지만 월세 세액공제와 전세대출 소득공제는 손쉽게 통과되지 않을까 생각해봅니다.