분양권의 일시적 2주택 양도세 비과세

주택청약에 당첨되신 분들 혹은 분양권을 취득하신 분들은 일시적 2주택 양도세 비과세에 대해서 많이 궁금하실 것이라 생각됩니다. 분양권 취득 후 주택을 취득했을때나 1주택 상태에서 분양권을 취득하면 양도세가 어떻게 되는지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

1. 양도세 비과세란?

특별한 사유로 인해 세금을 물리지 않는 것

  대부분의 법과 제도들은 1세대 1주택을 권장하고 1세대 1주택인 경우 지원해주는 것이 많이 있습니다. 디딤돌대출이나 보금자리론이 그에 해당되고, 1세대 1주택의 세대주의 경우 주택담보대출의 이자부분은 소득공제를 해주는 것이 대표적인 사례입니다.

  그래서 주택을 양도할 때 발생하는 소득인 양도소득세를 1세대가 1주택을 2년이상 보유한다면 비과세를 해주고 있는데요, 쉽게말하면 주택을 사고팔면서 얻은 이득에 대해서는 세금을 물리지 않는 것을 말합니다. 여기에 일시적 2주택일 경우에는 예외적으로 비과세 규정을 적용해줍니다. 일시적 2주택에 대해서는 다른 포스팅에서 쉽게 설명해드리도록 하겠습니다.

 

2. 분양권 보유세대의 양도세 비과세

1주택 보유자가 분양권을 취득한 경우에만 비과세가 가능

  1세대가 1주택(A)와 1분양권(B)를 보유했을 때 비과세 요건은 A주택을 B분양권보다 먼저 취득했어야하는 것이 전제조건입니다. 즉, B분양권을 먼저 취득하고 A주택을 취득했을 때는 비과세 요건이 적용되지 않는 것이죠.

  1주택 + 1분양권을 보유한 경우 아래 2가지 경우에만 제한적으로 비과세를 적용합니다. 여기서 방금 말씀드린대로 1주택자가 분양권을 취득할 때만 비과세가 가능한 것이고 분양권을 먼저 취득했다면 나중에 취득하는 주택에 대해서는 비과세를 적욯할 수가 없습니다. 분양권을 먼저 취득하고 주택을 취득했을 때 비과세가 된다는 조항이 없기 때문이죠.

소득세법 시행령 제156조의2 요약
① 1주택자가 분양권 취득 후 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우
② 1주택자가 다음 2개를 모두 충족하는 경우
   ⓐ 신규주택 완성 후 2년내에 세대 전원이 이사하여 1년이상 계속하여 거주
   ⓑ 신규주택 완공 전에 종전주택 양도 혹은 완공 후 2년 내에 종전주택 양도

 

  여기서 분양권의 취득시기는 당첨자로 선정된 날(당첨자 발표일) 혹은 분양권 전매계약을 통해 명의변경한 날(혹은 잔금일)이 분양권을 취득한 시기로 봅니다. 어? 어떤 분은 당첨자도 분양계약을 체결한 날이라고 하던데? 라고 하시는 분도 있을 수 있겠네요. 양도세와는 다르게 취득세에서는 당첨자도 분양권 계약체결일을 취득일로 보고 있습니다.

 

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3. 특별공급 당첨 후 주택 취득한 사람의 절세방법

특별공급 당첨 후 주택만 취득했을 경우 비과세는 불가능, 일반적인 절세방법을 따라야해

  주택청약 특별공급 당첨이 되면서 부동산에 관심을 가지시는 분들이 많습니다. 주택청약에 당첨되더라도 3년 후에나 입주가 가능하기에 입주 전까지 살 집을 알아보시는 경우가 많을 것이라 생각하는데요, 아쉽게도 이 경우에는 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 소득세법에서는 1주택을 보유한 세대가 분양권을 취득했을 때 비과세에 대해서는 요건을 설명하고 있지만(소득세법 시행령 제156조의2) 분양권을 먼저 취득했을 때의 경우에 대해서는 다루지 않기 때문이죠.

 

  따라서 분양권을 취득하고 주택을 취득한 경우에는 공동명의를 통해서 절세를 해야될 것으로 보입니다. 지금 가진 집을 배우자에게 증여한다면 취득세가 발생하지만, 새 주택을 취득하면서 바로 공동명의로 취득을 한다면 비용이 추가적으로 발생하지는 않기 때문이죠. 공동명의로 주택을 취득했을 때 세금을 절세할 수 있는 이유는 양도소득세는 부부 각각 개인별로 계산하기 때문입니다. 

  똑같이 9천만원의 양도차익(수익)이 발생했다면 단독명의라면 35%의 세율구간을 적용받고, 공동명의라면 각각 5천만원의 소득이 발생한 것으로 보아 15%의 세율구간을 적용받기 때문에 세금을 줄일 수가 있죠. 물론 35%, 15% 단일세율로 세금을 계산하는 것은 아니니 ^^; 양도소득세의 계산 방법은 다음 기회에 다뤄보도록 하겠습니다.