구미 거의푸르지오 분양가를 예상해보자

구미 거의푸르지오가 2021년 11월 분양예정인 것으로 알려졌습니다. 토지매입비용과 주변 시세 등을 고려하여 전용면적 85㎡이하의 30평대 분양가를 예상해보겠습니다.

 

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1. 사업추진 개요

2개 블록 1,722세대의 숲세권 대단지로 2024년 10월 입주예정

• 위치 : 구미시 거의동 303 일원의 공동주택 두 블록
• 세대수 : 총 1,722세대(각각 1,006세대, 716세대)
• 모델하우스 : 구미시 광평동 60-3(구미 푸르지오 센트럴파크와 동일)
• 사업시행자 : 어반웰스(시공 : 대우건설)
• 시행기간 : 2021.11월 ~ 2024.10월
• 고시번호 : 구미시 고시 제2021-150호(2021.8.4), 제2021-151호(2021.8.4)
  
  

2. 분양가 예상 - 분양원가 분석

분양원가 분석을 통한 분양가 예측

  거의1지구 내 공동주택 부지의 지구단위 계획을 보면 면적은 두 단지 합계 78,335㎡(약 2.3만평), 건폐율 60%, 용적률 250%, 최고층수 29층입니다. 매매대금은 679억원으로 알려졌으며 거의푸르지오의 시행사는 평당 286만원에 매수했습니다. 아파트의 분양가는 대지비와 건축비로 나뉘는데, 대지비 부터 먼저 추정해보겠습니다.

 

  금융비용을 제외한 대지비의 원가(평단가)를 추정한다면 매입비용을 용적률로 나눈 평당 114만원입니다. 아파트는 공급면적으로 분양가를 산정하기 때문에 용적률이 250%라면 공급할 수 있는 건축물의 면적은 대지면적의 2.5배이기 때문이죠. 금융비용을 제한 이유는 단가에 큰 영향을 주지 않기 때문입니다. 매매계약은 1월에 체결했으니 토지매매대금의 잔금을 납부한 후 분양시기까지 이자를 부담한 기간은 6개월정도일것이고, 금리수준이 높지 않을 것이기 때문입니다.

 

  대지비는 살짝 복잡하면 복잡하다고 할 수도 있겠지만, 건축비는 간단합니다. 최근 분양하는 아파트를 보면 1군브랜드 아파트의 경우 평당 900~950만원 정도를 책정하고 있습니다. 최근에 분양한 구미 푸르지오 센트럴파크는 발코니 확장을 포함하여 약 920만원, 송정 범양레우스는 발코니 불포함 약 1,070만원(무슨 배짱인지..), 포항 한화 포레나는 발코니 포함하여 약 810만원 등으로 책정이 되었습니다. 거의 푸르지오도 평당 950만원정도를 예상하는 것이 합리적이겠죠.

분양아파트	분양가	대지비	건축비	발코니
구미 푸르지오 센트럴 (21.7월)	3.9억	약 280만원	약 920만원	포함
송정 범양 레우스 (21.7월)	4.0억	약 130만원	약 1,070만원	불포함
포항 한화 포레나 (21.4월)	3.4억	약 214만원	약 810만원	포함
포항 초곡 힐스테이트 (21.6월)	3.6억	약 140만원	약 950만원	포함
중흥S클래스 에듀포레 (20.12월)	3.1억	약 139만원	약 780만원	340만원

 

  위 표에서 보실 수 있겠지만 힐스테이트와 푸르지오 같은 최상급 브랜드에서는 평당 900만원 이상의 건축비를 받고 있고 한화나 중흥의 경우 800만원 내외의 분양가를 받고 있습니다. 중흥이 저렴한 이유는 위 아파트 중 분양시기가 가장 빠를 뿐만 아니라 분양가 상한제를 적용하는 주택이기 때문이죠.

 

3. 분양가 예상 - 주변 시세 분석

국평기준 옥계동은 3.0~3.7억의 분포, 확장단지는 3.5억~4.4억의 분포

  옥계동은 입주한지 5~10년정도 된 옥계동은 3.0억 ~ 3.7억 정도로 시세가 형성되어있고 최고가는 4억이 넘은 아파트도 있습니다. 생활여건은 거의 푸르지오보다 월등히 낫고요. 강동지역의 학원가는 옥계 현진에버빌 앞쪽에 밀집해있고 최근에 개관한 양포도서관도 생활여건 개선에 상당한 영향을 주고 있습니다. 지도상으로 보기에는 통학여건이 매우 좋아 보이나, 산을 깎아서 만든 지역이다 보니 단지별로 높이차가 있는 편이고 학교도 아파트 단지에서 높이차가 상당히 있는 편입니다. 중흥1차나 우미1차에서 학교를 가려면 아파트 높이만큼 높은 계단을 오르내려야합니다. 그런 면에서 현진에버빌이 10년이 넘었음에도 불구하고 가장 입지가 좋다는 평가를 받고 있습니다.

옥계동의 아파트 시세

 

  확장단지 쪽을 보면 입주는 5년정도 됐고 가장 오래된 우미3차(풀하우스)를 제외하면 시세가 4억이상으로 형성되어 있습니다. 빨간색으로 표시된 중흥3차는 분양가 상한제 적용을 받은 아파트이기 때문에 모집공고 당시의 시세보다 저렴하게 분양이 되었습니다. 산동지역은 대다수의 아파트가 학교를 한개씩은 품고 있고 평지로 이루어져 아이들이 통학하기에도 좋은 여건을 가지고 있고 우미5차(센트럴파크) 서편에 어린이 도서관이 최근 착공했다고 합니다. 대부분 단지가 1000세대 이상으로 구성되어 단지별로 수영장을 운영하고 있는 것도 장점입니다. 최근 아동병원도 옥계에서 확장단지로 이전하고 20,30대 젊은 인구가 많다보니 상업지역의 상권은 나날히 발전하고 있는 모습입니다.

확장단지의 아파트 시세

 

 

4. 분양가 예상 - 최종결론

거의 푸르지오의 분양가는
84타입 3.5억, 110타입 4.99억으로 예상

  시세와 분양원가를 고려했을 때 거의 푸르지오의 분양가는 84타입은 3.6억, 110타입은 4.99억으로 예상이 됩니다.  대지비는 사업주체가 금융비융과 이윤을 20%정도 본다고 가정하면 평당 135만원정도, 구미 푸르지오 센트럴파크의 건축비가 920만원이고 공급면적이 108㎡으로 조금 적다는 것을 감안하면 940만원 수준으로 책정될 것으로 예상됩니다. 포항의 초곡힐스테이트도 건축비가 940만원이니 합리적인 추정이라고 생각됩니다.

 

  즉 평당 분양가는 1,070만원으로 84타입의 공급면적을 110㎡(33평)이라 봤을 때 3.5억, 110타입의 공급면적을 140㎡정도라 봤을 때 4.99억이 되지 않을까 예상해봅니다. 왜 단가가 다르냐? 하실수 있겠는데요, 국민평형인 85㎡를 초과한 주택은 부가가치세가 면제되지 않기 때문입니다. 물론 배정된 층과 옵션에 따라서, 발코니 비용을 어떻게 할지에 따라서 달라지겠지만 이 범위에서 크게 벗어나지 않을 것이라 생각합니다. 분양가를 제가 예상한 금액보다 더 받으려면 결국 토지비를 올려야 하겠지만, 아파트 부지 대금에 대한 잔금을 치룬지 1년도 안된 시점에서 분양하면서 20%이상 수익을 보며 분양하기엔 구미시가 이런 저런 핑계를 들어 승인해주지 않을 가능성이 큽니다.

 

  주변 시세를 감안한다면 분양가가 조금 더 높아질 수 있겠다 라는 생각도 들지만, 이정도 가격이면 합리적이라고 생각합니다. 입주한지 10년 내외인 옥계동은 3.5억 정도, 입주한지 5년 내외인 확장단지는 4.0억 정도로 시세가 형성되어 있는 것으로 보아 옥계동과 확장단지의 시세의 사이에서 분양가가 형성될 것입니다. 하지만 옥계동과 확장단지의 거주여건과 거의푸르지오의 거주여건은 너무나도 차이가 많이 나기 때문에 같은 가격이라면 옥계동이 낫겠죠 ^^;

 

 

5. 마무리

  거의 푸르지오는 욕세권이 되며 프리미엄이 붙을지, 아니면 미분양을 대거 남기며 쓸쓸하게 남을지는 아직 알 수 없습니다. 적정한 분양가로 완판되기를 기대하며 포스팅을 마치겠습니다.

 

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