구미 거의푸르지오 사업개요 및 입지분석

구미시 거의동 거의1 도시개발사업지구에 위치한 거의 푸르지오가 분양이 임박한 것으로 알려졌습니다. 원호푸르지오가 사용하던 모델하우스에 현수막이 바뀌면서 소식이 속속 들리기 시작하고 있는데 자세히 알아보겠습니다.

 

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1. 사업추진 개요

• 2019.04.15 : 구미거의1지구 환지예정지 지정 공고
• 2021.01.19 : 공동주택부지(2필지) 매매계약 체결
• 2021.08.04 : 주택건설사업계획 승인
• 2021.11월중 : 분양예정(출처 : 모델하우스 현수막)

 

2. 구미거의1지구 도시개발사업이란?

구미시가 시행하는 전면환지방식의 도시개발사업으로
2021.1월 체비지 매각 후 건물보상과 착공하여 진행 중

  구미거의1 도시개발사업이란, 구미시가 사업시행자로 추진하고 있는 환지방식의 도시개발사업입니다. 체비지인 공동주택용지(아파트부지)의 매각이 지연되었으나, 2021.1월 체비지가 매각되어 사업 추진에 탄력을 받고 있습니다. 2021년에 지장물(건축물, 수목 등) 보상을 개시하고 토목공사를 착공했습니다.

 

  체비지란? 도시개발사업에 따른 공사비 등 비용을 충당하기 위해 지정하는 토지입니다. 사업시행자는 이 체비지를 매각하여 토목공사와 보상을 진행하는 등 사업으로 인해 발생하는 비용을 충당합니다. 그래서 거의1지구의 체비지인 현 푸르지오 부지가 매각되지 않아 사업이 진행되지 않았던 것이죠.    

 

  도시개발사업이라고 하면 잘 모르시는 분들이 많은데, 흔히 부동산에서 말하는 택지개발사업의 종류입니다. 문성1,2,3지구 모두 도시개발사업으로 택지를 조성했습니다. 거의1지구와 문성인근이 다른 점은 문성에는 사업시행자가 조합이라는 것입니다. 거의1지구는 구미시에서 진행하는 것이니 더 믿을 수가 있겠죠. 최근에 구미에서 가장 핫한 도시개발지역은 원호자이가 예정되어 있는 '원호지구 도시개발사업지구'입니다.

환지방식이란?
  지방자치단체 혹은 공공기관 등이 사업시행자를 맡아 도시개발사업 등을 할 때 토지를 매수(수용)하지 않고 조성된 땅을 소유자에게 환지하여 진행하는 사업방식. 소유권을 모두 사업시행자가 취득(매수)하여 사업을 진행하는 수용방식과는 차이가 있음

 

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구미 원호지구 도시개발사업 환지 분석(feat : 원호자이)

 

3. 거의 푸르지오 주택사업 개요

2개 블록으로 최고층 29층, 총 1,722여세대가 2024년 10월 입주예정

• 위치 : 구미시 거의동 303 일원의 공동주택 두 블록
• 세대수 : 총 1,722세대(각각 1,006세대, 716세대)
• 평형구성 : 84타입(약 33평) 위주로 일부 110타입(약 43평, 100여세대)
• 모델하우스 : 구미시 광평동 60-3(구미 푸르지오 센트럴파크와 동일)
• 사업시행자 : 어반웰스(시공 : 대우건설)
• 시행기간 : 2021.11월 ~ 2024.10월
• 고시번호 : 구미시 고시 제2021-150호(2021.8.4), 제2021-151호(2021.8.4)

  2021년 1월 아파트 부지에 대한 매매계약을 구미시와 시행사인 어반웰스가 체결했고 2021년 8월 주택건설 사업계획을 승인받았습니다. 총 2개 블록이며 최고층 29층, 총 1,722세대(각각 1,006세대, 716세대)가 입주예정입니다. 주택건설사업계획 승인고시를 봤을 때는 2021년 11월에 분양해서 2024년 10월에 입주할 것으로 예상이 됩니다.

 

1단지는 718세대 모두 84타입, 2단지 1,006세대는 84타입 862세대/104타입 144세대
출처 : 경상북도 2021년 제6회 건축위원회 심의 결과

  2021년 경상북도 제 6회 건축위원회 심의 결과에 따르면 거의 푸르지오 1단지는 718세대 모두가 84타입(약 33평)이고 2단지는 862세대는 84타입(약 33평), 144세대는 104타입(약 43평)으로 알려졌습니다. 59타입이 없는 점, 용적률이 높은 점, 토지매입비용이 저렴한 점 등을 고려하면 분양가는 저렴할 것으로 예상이 됩니다. 이 입지에 어중간하게 비싼 가격에 분양한다면 1,700세대라는 물량을 한 번에 소화하기는 힘들거니까요.

 

제6회+심의결과(공개).hwp

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  현재까지 알려진 명칭은 구미 푸르지오 엘리포레시티이며 광평동에 위치한 구미 원호 푸르지오 센트럴파크의 모델하우스에 현수막이 게시되며 알려졌습니다. 모델하우스의 현수막에 따르면 2021년 11월 분양예정이라고 하니 좋은소식이 곧 들릴 것 같네요.

 

4. 입지분석

장점은 공기가 좋은 숲세권의 아파트, 단점은 공기만 좋은 숲세권의 아파트

  거의 푸르지오의 장점은 공기 좋은 숲세권의 아파트이고, 단점 또한 공기만 좋은 숲세권의 아파트입니다. 임장가보신 분은 알겠지만 주변에 산과 나무 외에는 아무것도 없습니다. 옥계진입도로에서 아파트 부지까지 거리도 1km이상 떨어져있고 자연부락이 형성되어 있던 곳입니다. 지금은 토목공사가 진행 중이지만요. 물론 입주하고 개발된다면 상권이 형성될 법도 하지만 사곡 e편한세상, 문성 파크자이 앞을 보면 새 아파트가 들어온다고 해도 동네마트, 편의점, 부동산 외에 상권이 생길 거란 기대는 하지 않으시는게 좋을 것 같습니다.

 

  아래 도면은 구미거의1지구 실시계획 인가와 함께 고시된 도면입니다. 지적도가 엎어져 있어서 잘 안보이지만 ^^; 주황색 부분이 푸르지오 부지(공동주택)이고 가운데 도로를 따라서 양측으로 있는 것이 근린생활시설용지(근생)입니다. 확장단지나 옥계는 상업지역이 있지만, 거의1지구는 규모가 작다보니 용도지역은 주거지역이고 근생용지가 지정되었습니다.

 

  근생용지는 상업지역보다 용도가 조금 제한적이겠지만 근생용지에는 유흥업소, 숙박시설이 들어올 수 없어 숲세권인 거의 푸르지오에 걸맞는 도시계획이라고 할 수도 있겠습니다. 토지 용도로 보나 입지로 보나, 복개천이나 옥계같은 상권이 형성되긴 어렵겠지만 동네마트, 편의점, 세탁소 등 편의시설이 들어올 부지는 충분하다고 보입니다.

 

산으로 둘러쌓인 입지와 곳곳에 배치된 수변공원이 있는 숲속 아파트

  아래 확대한 도면을 보시면 현재 있는 하천을 잘 살려서 거의1지구 곳곳에 수변공원이 위치한 것을 알 수 있습니다. 아파트 앞에 이렇게 공원이 잘 형성된 곳은 확장단지나 레이크자이가 아니라면 구미에서 찾아보기 힘든데요. 하천변을 따라서 공원을 걸어보는 것도 거의 푸르지오에 거주하는 재미일 수도 있겠습니다.

거의1지구의 수변공원

5. 교통과 주변 학교여건

옥계동 쪽으로 직결되는 도시계획도로가 예정되어있지만.. 아직 개통은 불투명...
도로 개통 후에는 양포초까지 1km, 개통 전에는 양포초까지 2km가까이 떨어져...

  거의1지구에서 대동아파트와 에덴아파트 방향으로 도로가 계획되어 있지만 아직 도로부지에 대한 토지보상이 완전히 끝나지 않은 모양입니다. 어떤 이유에선지 2017년 이후 토지보상이 지분을 남겨둔 채로 진행되지 않고 있고 금오공대 앞의 거의2지구 앞에는 도시계획도로를 빨리 시행하라는 현수막도 붙어있는 것으로 보아, 어떤 해결하기 힘든 문제가 있어 시간이 상당기간 소요될 것으로 보입니다. 모델하우스가 공개되고나면 시행사 측의 공식적인 입장발표가 있겠죠.. ^^

지번	토지소유자	변경일
거의동 산41-4	구미시 외 1인	2017년 9월 6일
거의동 산41-2	구미시	2017년 3월 9일
거의동 산40-4	구미시	2017년 3월 9일
옥계동 산39-5	구미시	2017년 10월 10일
옥계동 산35-2	구미시 외 3인	2017년 3월 9일

 

거의1지구 연결도로(?) 발그림

거의지구 인근 토지이용계획(출처 : 토지이음)

학교설립은 사실상 어려운 상황이고, 옥계초·양포초 까지는 도보로 통학이 불가능
도시계획도로와 학교부지가 겹쳐있어..?

  이 도로가 있더라도 옥계 상권까지 도보로 이동하는 것은 사실상 불가능에 가깝고 양포초등학교까지 1km 이상, 옥계초등학교까지도 거의 2km의 거리가 있어 초등학교 자녀들이 통학하기에는 매우 어려울 것으로 보입니다. 결국 학교는 통학버스를 운영하고 상권은 자체상권이 형성되어야 하는데.. 두 개 모두 거주여건이 좋다고하기는 어렵습니다. 학교부지가 예정되어있긴 합니다. 하지만 인근에 초등학교가 2개나 있고 세대 수가 학교를 설립하기엔 충분하지 않고 도시계획도로와 학교부지가 겹치는 것을 보아 가능성은 0에 가깝다고 봐야할 것 같습니다. 사업인가를 받을 때 통학문제 또한 이슈가 됐을 테니 모델하우스가 오픈되면 궁금증이 해소될 것이라 생각합니다.

 

6. 청약준비는?

85㎡이하의 경우 통장가입 후 6개월, 예치금 200만원을 모집공고일까지 납입

  청약통장이 있으신 분은 따로 준비할 것은 없고 10월말까지는 예치금 200만원을 청약통장에 납입하시면 됩니다. 입주자모집공고일에 납입해도 되지만, 그 날을 놓치면 스스로를 원망하겠죠? ^^;

 

  공급물량은 일반공급(가점과 추첨)이 약 50%, 특별공급(신혼부부, 생애최초 등)이 약 50% 차지하는데 구미 푸르지오 센트럴파크에서 보셨듯이 특별공급은 미달이 될 것으로 예상이 되고 가점 또한 30점대도 당첨이 가능할 것으로 예상됩니다(어쩌면 미분양일지도 ^^;). 원호자이, 원평자이, 인의하늘채 등 굵직한 주택공급을 기다리는 수요가 많기 때문입니다. 아래 2개 포스팅을 참고하시면 거의 푸르지오의 경쟁률이 얼마나 될지 각자가 예상해보실 수 있을 것입니다.

 

  실거주 의사가 있으신 분도 청약을 넣기보다는 전략적으로 판단하셔서 미분양 후 줍줍 물량을 건지시거나 것도 통장을 아끼는 방법일 수 있겠습니다. 줍줍물량을 주으면 일부 주택 수 규제를 피해갈 수도 있고 청약통장도 사용하지 않기 때문입니다. 프리미엄이 많이 형성될 것 같지는 않으니 통장을 아끼고 로얄동 로얄층을 초피에 매수하시는 것도 방법일 수 있겠습니다.

 

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부동산시장 일부에서는 '미분양'을 예측하기도

  부동산시장 일부에서는 미분약을 예측하기도 합니다. 장점도 숲세권, 단점도 숲세권이기 때문에 외부와 고립된 환경과 어린 초등학생이 도보로 절대 불가능한 통학거리를 생각한다면 당연한 결과일 수도 있을지 모릅니다. 게다가 세대 수 까지 1,700세대라면 경쟁률이 떨어지는 것을 조심스레 예상해볼 수 있습니다. 구미 푸르지오 센트럴파크 보다는 100여세대가 미분양 중인 송정 범양 레우스와 비교되고 있는데 분양결과가 궁금해지네요.