[부동산 모의입찰1] 대구 달서구 대곡역 래미안 경매 입찰 연습

  요즘 부동산 경매 공부에 푹 빠져있다. 주말에 도서관에 가서 책도 빌려오고 민사집행법 교과서 같은 두꺼운 책도 빌려왔다. 쓱 훓어보다가 눈에 띈 매물은 대곡역 래미안이다. 매각기일은 2021.6.15일(화) 대구서부지원이다. 감정가는 3억 1900만원, KB시세는 4억 2000만원. 전세매물은 씨가 말라서 전혀 없는 상황. 3.5억 ~ 3.6억 정도면 전세거래가 가능할 것 같다.

 

  주변에 작년9월~11월에 핫했던 월배아이파크, 삼정그린코어가 있다. 월배아이파크는 호가가 7억을 상회하고, 삼정그린코어는 호가가 8억을 상회한다 ㄷㄷㄷ 2021.11월에 입주 예정이고 입주 후에 신월성지구 대장이 될 아파트이다. 그에 비하면 연식은 조금 됐지만, 가성비로는 훌륭한 아파트다.

 

  비슷한 연식으로는 유천포스코더샵, 대곡역화성파크드림이 있다. 상화로 바로 앞에 있어서 교통은 진짜 끝내주고, 대로변쪽 동은 상화로에서 날라오는 먼지도 정말 끝내준다. 철도소음보다 더 심한 공해에 시달릴듯. 하지만 평지에 있는 이 두 아파트의 호가는 5억 전후로 형성돼있다. 가격면에서는 메리트가 있어보인다.

 

 

1. 권리분석

매각명세서를 보면 소유자가 전입신고를 하고 거주중이고 인수해야할 권리는 없다. 모두가 저당과 관련된 것으로 모두 소멸될 권리들이며 초보용 매물이다 ^^. 아무 생각 없이 입찰해도 관계없을 것 같은 매물.

대신, 시세에 비해 감정가가 지나치게 낮은 상황이라 취하될 가능성도 배제할 수 없다. 입찰할 예정이라면 아침에 꼭 취하여부를 확인하고 가야한다.

 

2. 주변여건

- 교육 : 천내중학교, 유천초등학교가 500m 거리 안에 있고 신월성 쪽으로 학원보내기도 좋은 여건이다. 물론 신월성에 있는 아파트보단 안좋지만 ^^; 가성비가 나쁘지 않음 ^^

- 지하철 : 대곡역까지 500m가 안된다. 걸어서 10분 이내. 환승역인 반월당역까지는 13개역, 22분 소요된다. 물론 2호선 달구벌대로 라인에 비해 좀 부족하긴 하지만 ^^; 그래도 역세권이란 무시할 수 없다.

- 생활인프라 : 이마트가 2.5km거리, 자동차로 10분 이내에 갈 수 있다. 걸어갈 수 있는 동네마트가 있는지는 모르겠다. 확인이 필요하다. 대신 여기는 길이 미치도록 막히는 길이다... 이마트 가는길은 헬 ^.^;

- 교통 : 유천하이패스ic가 코앞에 있어서 경산, 수성ic, 구미, 대전 등 어디든 고속도로 타고 가기가 좋다. 대신 서대구에서 부산방향은 헬이다. 진짜. 슈퍼헬. 상화로(대구4차순환도로, 앞산터널)를 바로 앞에 두고있어 앞산터널을 타고 범물,시지, 율하, 파동 쪽으로 가는 것도 훌륭하다. 도시 외곽도로를 중심으로 다닌다면 교통은 훌륭한 편이다.

- 호재 : 월배차량기지가 이전 예정으로 시동을 붕붕 걸고 있다. 이 주변 주민들의 기대가 큰 상황이고, 작년 가을 월배차량기지의 이전이 트리거가 돼어 인근 아파트 가격이 폭등했다 ㄷㄷㄷ 투기세력이 자전거래하면서 신고가 갱신 후 계약취소 이런 방식으로 불을 붙였다는 의혹이 있었는데, 사실은 모르겠다. 그리고 화원교도소가 이전 예정이다. 혐오시설이 사라지고 이곳에 공동주택이 들어오지 않는 이상 뭐가 들어오든 호재로 작용할 것으로 보인다.

 

3. 성서공단

- 경부고속도로를 건너면 성서공단이다. 서구에 있는 섬유공장이나 염색공장들은 아니어서 많이다녀봤지만, 소음이나 악취를 겪어본 적은 없다. 하지만 대구사람들이 이 공단을 극혐한다. 공장이라는 그 느낌이 싫은건지 공장뷰가 안좋은건지 자세히는 모르겠다. 냄새가 나진 않는데, 기분이 냄새를 나게 할 수도있다.

 

4. 입찰가 정하기

  본 물건의 감정가는 3억 1900만원이다. 마지막 실거래는 4억 5000, KB시세는 4억 2000. 달서구는 조정대상지역이기 때문에 보유한 주택 수에 따라 나의 입찰가격이 엄청나게 차이난다. 조정, 비조정 관계없이 1주택을 소유하고 있으면 취득세가 8.8%이다... ㄷㄷㄷ... 시장참여자들이 대부분 유주택자라는 점에 착안해서 1주택자를 가정하여 입찰가를 정해보겠다. 무주택자랑 경쟁하면 뭐.. 못이긴다고 봐야지... 무주택자님은 그냥 이거 가져가세요...

  감정가가 매우 낮은 점, 뛰어난 매물이 아니라서 입찰경쟁이 조금 낮을 거라는 점을 고려한다면, 낮은가격에 입찰해놓고 운을 바랄 수도 있을 것 같다. 대구에 구축은 망했다라는 시각이 많을 것이고, 사실.. 가격 상승이 크게 기대되진 않는다.. ^^

  하지만 감정가와 실거래 금액의 차이가 크다는 점을 활용하면 천만원을 먹더라도 투자금을 줄일 수 있다면! 선택할만한 물건이다. 대신 세금을 졸라 내겠지. 아차... 대출이 안나오겠구나.. ㅠㅠ 대출받을라면 실거주해야됨... 그만 알아보도록 하자...

 

만약에 대출이 50%라도 나온다는 가정하에...

취득세도 취득가에 다 포함해서 입찰을 하는거다.

만약에 3.7억에 입찰하고 싶다면, 3.4억을 쓰고 취득세를 3천만원 내는것이지.. 취득세는 6개월 할부로 해서 부담을 조금 줄여보자 ^.^; KB시세의 50%인 2.1억을 빌리고 현금을 1.6억 + 취득세 3천만원(6개월할부)를 준비하고,

전세가 아주 씨가 말랐으니 도배장판만 해주자. 500만원정도?

전세시세가 3.5억이니, 이렇게 하면  투자금 3천 이하에 갭투자를 한 채 할 수 있다.

대출이 안나오네... 신축 살기에 예산이 부족한 무주택자 분들은 관심을 가져볼만한 매물이다.