분양권 손피거래 양도세 계산하기

분양권 손피거래 양도세에 대해 알아보겠습니다. 분양권의 양도세가 77%가 되면서 손피거래를 통해서 양도세를 절세하려는 사람들이 많습니다. 손피가 1000만원일 경우 정상거래를 했을 때보다 이 방법을 사용했을 때 1290만 원을 절세할 수 있습니다.

 

목차
01 손피거래가 뭔가?
02 손피거래, 불법은 아닌가?
03 손피거래 간단계산 표
04 좀 더 부담을 줄이기 위한 편법

 

☆ 손피거래가 뭔가?

손피거래란 매매 계약할 때 매도인의 손에 쥐어주는 프리미엄을 손피거래라고 합니다. 예를 들어 손피가 500이라면 매수인이 양도세를 대신 내주고 매도인 손에 500만원을 쥐어주는 것이죠

 

방법은 2가지

손피거래하는 방법은 2가지입니다. ① 매도인이 납부해야 할 양도소득세까지 계산해서 거래를 하는 방법과 ② 매수인이 매도인의 양도세를 직접 부담하는 방법입니다. 1번과 2번 중에 2번이 이 포스팅에서 소개해드릴 내용이고 손피 1000만 원 기준 1290만 원을 절세할 수 있는 방법입니다.

 

☆ 손피거래 불법은 아닌가?

세금만 착실하게 낸다면 합법

국세청에서는 손피거래를 합법으로 정의하고 있습니다. 단, 특약에 꼭 기재해야할 내용이 있어요.

 

질의회신 사례집에 보면 매수인이 매도인의 양도세를 부담하고 그 부담한 양도세에 대해서도 세금을 내면 문제없다고 되어있습니다. 단, 특약에 양도소득세는 매수인이 부담한다고 기재를 해야 인정받을 수 있습니다.

 

그렇지 않으면 양도세를 증여한 것으로 본다고 하는데 증여세율이 더 낮아서 그게 더 나을지도 모르겠습니다. 하지만 이렇게 하는 사람이 잘 없으니 시도하지 않는 걸로 ^^

 

매수인이 부담한 양도세는 무한반복?

세법을 조금 공부하신 분이라면 무한루프를 생각하실텐데, 무한루프는 아닙니다. 국세청의 질의회신집에 보면 1번만 계산한다고 나와있습니다.

 

매수인이 부담하는 양도세는 1회에 한해서만 납부합니다. 언뜻 생각하면 매수인이 부담한 양도세는 무한하여 발생합니다. 매수인이 100원의 양도세로 77원을 내주면 77원에 대한 양도세를 내고, 77원에 대한 양도세를 내면 또 그 77원의 양도세에 대한 양도세를 또 냅니다. 이렇게 무한등비수열이 발생할 수 있습니다.

 

하지만 조세심판례에 따르면 1회에 한해서만 양도세를 납부하면 되니 무한하여 무한 등비수열을 계산할 필요는 없습니다.

○ 국심90서101, 1990.03.23
【요약】 양수자가 대신 부담한 양도소득세는 처음 1회에 한하여 동세액을 양도가액에 합산함.
출처 : 국세청 질의회신(바로가기)

 

☆ 손피거래 간단 계산표

아래 표를 참고하시면 대략적인 매수인 부담액을 알 수 있습니다. 연 250만 원 기본공제에 부동산 중개수수료는 100만 원을 가정했습니다.

손피계산 간이 표

손피계산하기.xlsx

0.01MB

엑셀 파일도 첨부했으니 참고하시면 되겠습니다. 다만 참고만 하시고 세부사항은 반드시 전문가와 상의하세요.

 

☆ 손피거래시 특약에 기재할 사항

매수인이 양도세를 부담하는 손피거래를 할 때 특약에 반드시 기재해야 합니다. 특약에 아래 내용을 적지 않으면 계산이 복잡해지니 반드시 적어주세요

 

"본 매매거래로 매도인이 납부하게 될 양도소득세는 매도인이 부담한다"

 

이런 식으로 적어주시면 됩니다.

 

☆ 좀 더 부담을 줄이기 위한 편법 : 증여

양도소득세를 매수인이 매도인에게 증여하는 방법도 있습니다. 매매계약서에 매수인이 양도소득세를 부담한다는 말을 적지 않으면(아무런 약정이 없으면), 매수인이 부담하는 양도소득세는 '증여'로 보게 됩니다. 분양권의 양도소득세는 세율이 77% 단일세율인 것에 비해 증여세는 소액 구간에서는 10%에 불과합니다. 이렇게 되면 매수인이 부담하는 세금은 줄어들게 됩니다.

 

하지만 이는 취득가액에 산입 할 수 없어서 매도 시에 양도소득세를 조금 더 부담할 수 있게 됩니다. 이 또한 1세대 1 주택 비과세를 활용한다면 걱정할 일이 없으니 경우에 따라 적절히 활용하시면 되겠습니다.

 

 

☆ 분양권 손피거래 마무리와 정리

손피거래는 합법? 불법?

- 매수인이 부담하는 양도세에 대한 세금(양도세 혹은 증여세)만 잘 납부한다면 합법이므로 손피 거래는 불법은 아닙니다.

- 특약에 양도세 부담에 관한 내용을 적는다면 양도세, 안 적는다면 증여세를 납부하면 됩니다.

- 분양권을 다운 거래하면 관련 법에 따라 처벌받을 수 있으니 합법적으로 하시기 바랍니다.

 

매수인이 양도세 부담하면 얼마나 아끼나?

손피가 1000만 원인 경우 1290만 원, 손피가 2000만 원인 경우 3275만 원 절세할 수 있어요.

 

양도세 계산이 무한루프는 아닌가?

무한루프가 아닙니다. 조세심판례에 따라서 매수인이 부담하는 양도세는 1회만 계산함. 즉, 1차/2차 양도세에서 납세의무가 끝납니다.

 

 

 

반드시 전문가와 상의하시고 이 포스팅은 참고만 해주세요. 읽어주셔서 감사합니다.

 

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