분양권 양도세 절약방법 절세 합법적으로 부부증여 활용

분양권 매도하실 때 양도세 절세방법에 대해 알아보겠습니다. 다운거래는 불법이니 2분만 시간 내셔서 읽어보시고 합법적으로 절세하시는 법에 대해 알려드리겠습니다.

 

세법은 전문가와 상의하시고 이 포스팅은 참고만 하시기 바랍니다.

 

양도세 절약방법

절세하기 위해서는 [ 손피 거래하는 방법(2가지)]와 [ 배우자 증여 ]를 활용하는 방법이 있습니다. 조금 번거로울 수 있지만 77%에 달하는 양도세율을 피하기 위한 수고에 대한 보수는 절세할 수 있어 충분하리라 생각합니다.

※ (참고) 분양권 양도소득세 간단 설명
분양권의 양도소득세는 단일세율을 적용합니다. 1년 미만 보유는 77%, 1년 이상은 66%입니다. 2021.6월 이전에는 55%와 44%였지만 세율이 상향 조정되었습니다.(지방소득세가 본세의 10%)

 

손피거래 합법 여부

 

손피거래는 세금만 잘 내면 합법입니다. 분양권의 매수인이 부담한 양도세에 대한 양도세를 납부한다면 세법에서는 합법으로 인정해줍니다. 합법적으로 절세할 수 있죠.

※ 손피거래란 매도자 손에 얹어주는 프리미엄을 뜻합니다.  

 

예를 들면 분양권의 양도차익이 1천만 원이고 양도소득세가 770만 원이 발생했다면, 매수인이 매도인을 위해 부담한 770만 원에 대한 양도소득세 592만 원(770만 원 x 77%)을 부담한다면 합법적인 거래인 것입니다.

 

손피거래하기1(양도소득세 부담 특약)

첫 번째 방법은 양도세를 매도인이 부담하는 특약*을 작성하는 것입니다. 분양권 프리미엄에 해당하는 양도세와(1차) 대신 납부해준 1차 양도세에 대한 양도세(2차)를 납부합니다. 그러면 합법적이고 세법상 문제가 없는 분양권 매매계약이 됩니다.

 

아래와 같은 특약으로 거래하면 [1290만원을 절세]할 수 있습니다.(손피 1000만원 가정)

>> 손 피거래 양도소득세 계산 방법

특약 예시
본 매매계약은 매수인이 매도인의 양도세를 부담하는 조건으로 체결하는 매매계약이다.

 

양도세 절감 표

손피거래하기2(증여를 활용)

두 번째 방법은 양도세를 매도인이 부담하는 특약 없이 계약서를 작성합니다. 양도세를 매수인이 부담하는 것은 [방법 1]과 동일하지만, 세법상 매수인이 부담한 양도세는 매도인이 증여세를 납부합니다. 즉, 방법 1은 매수인만 '양도세'를 부담하지만, 방법 2는 매수인은 양도세를, 매도인은 증여세를  납부합니다. 

손피가 1천만원인 경우(기본공제 250만원, 필요경비 100만원 적용)
구분	매수인 취득가액	세금의 부담
손피거래1 (양도세 부담 특약O)	= 분양가+ 1,885만원 (P 1천 + 1차양도세 500만 + 2차양도세  385만)	매수인 : 매수인의 양도세 885만원 매도인 : 없음
손피거래1 (양도세 부담 특약X)	분양가 + 1천만원	매수인 : 매수인의 양도세 500만원 매도인 : 증여세 55만원

매수인의 취득가는 방법 2가 더 적어

방법2가 방법 1에 비해 매수인과 매도인이 부담하는 세금은 더 적지만, [매수인의 취득가는 줄어들게 됩니다.] 나중에 집을 팔 때 양도세를 조금 더 내게 된다는 뜻입니다. 하지만 1세대 1 주택이라면 양도세가 비과세니 취득가가 낮아도 문제가 없습니다. [ 1주택자는 방법2로 하시는 것이 좋습니다.] 투자자라면 자세한 설명이 필요 없을 것이고요.

 

부부증여, 부부공동명의 활용(192만 원 절세)

분양권을 배우자에게 증여하여 [부부 공동명의로 매도한다면 192만 원을 절세]할 수 있습니다. 양도소득은 1인당 1년에 250만원을 공제해줍니다. 공동명의라면 2명 x 250만원 = 500만원을 공제받을 수 있습니다. 세율이 77%이고 250만원을 더 공제받으니 192만원을 절세할 수 있습니다. 단, 이 방법은 어설프게 했다가는 증여세/양도세 폭탄을 맞을 수 있으니 주의하셔야 합니다.

 

부부간 증여시 주의사항(작성중)

 

분양권 명의변경 2회를 한 번에 할 수 있을까?

분양권을 증여나 양도할 때는 '명의변경'이라는 절차를 위해 모델하우스를 방문해야 합니다. 부부공동명의와 양도 2번의 명의변경을 해야하지만, 모델하우스에 한 번 방문으로 2번의 명의변경을 처리할 수 있습니다. 모델하우스마다 다를 수 있으니 문의해보시고 절세 하시면 좋을 것 같아요.

 

분양권 부부공동명의 하는 방법(바로가기)

 

주의사항 1 : 중도금 대출 실행 전 공동명의 할 것

중도금 대출이 실행된 뒤에는 계약금 부분은 증여로, 중도금대출 부분은 양도로 봅니다. 즉 내 배우자에게 중도금 대출받은 부분은 양도세를 납부해야 합니다. 증여세는 부부 사이에서는 6억까지 공제가 되지만 양도세는 그렇지 않거든요. 

주의사항 2 : 프리미엄이 많이 붙었다면 매우 조심!

단, 프리미엄이 많이 붙었다면 증여세가 발생할 수 있어서 주의하셔야 합니다. 그리고 증여하고 5년 이내에 양도하면 취득가를 수증자의 취득가로 계산하니 계산을 잘하셔야 합니다. 

 

분양권 양도세 절약방법 마무리

분양권의 세율은 77%입니다. 매우 사악한 세율입니다. 조금만 신경 쓴다면 양도세를 많이 아낄 수 있습니다. 손피거래를 하거나, 실거주할 사람이라면 양도세 부분을 증여하는 것도 절세할 수 있는 방법입니다. 매도인의 입장에서는 부부 공동명의를 잘 활용하면 200만 원 가까운 양도세를 절세할 수 있습니다.

 

세법은 전문가와 상의하시고 이 포스팅은 참고만 하시기 바랍니다.