전세집 수리를 세입자가 부담하는 특약의 유효성

전세가 귀해지면서 임대인과 세입자 간의 분쟁이 심해지고 있습니다. 전세의 공급보다 수요가 더 많아지면서 임대인이 점점 높은지위로 올라가기 때문이죠. 이런 상황에서 임대인의 요구사항이 많아지고 있는데요, 전세집의 수리를 세입자가 부담하는 특약까지 등장했습니다. 세입자에게 불리한 특약인 것 같은데 과연 유효한 특약일까요?

 

1. 사례

세입자와 임대인은 전세계약 당시 "본 계약대상 주택과 관련된 수리비용은 임차인의 책임으로 한다"라는 특약을 기재했고 세입자는 거주 중에 보일러 고장으로 집주인에게 보일러 수리를 요청했다.

복잡하면 복잡하고 간단하면 간단한 사례입니다. 일반적인 상식으로는 보일러는 집주인이 고쳐주는 것이 맞는데, 특약에 수리비는 세입자가 부담한다고 했으니 과연 이 특약은 유효한 특약일까요?

 

2. 판단

  결론부터 말씀드리면 수리비를 세입자가 부담하는 특약은 무효입니다. 민법에서도 임대인은 세입자가 그 주택을 사용/수익하기위해 필요한 상태를 유지할 의무가 있다고 하고 있고, 이런 특약은 임대인이 민법에서 정한 의무를 위반하려는 것이죠. 법의 테두리를 벗어난 특약은 모두 무효이므로 임대인은 이 특약을 유효라고 주장할 수 없습니다.

 

민법 제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결
  임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담함

 

  또한 대법원에서도 수리비는 특약으로 정할 수 있으나 기본적 설비 부분의 교체는 임대인이 부담해야한다고 판시하고 있습니다. 보일러 교체는 필요경비에도 포함이 된다고 하니 당연히 주택의 부속물이라 할 수 있고, 대법원이 사회적 약자인 임차인을 위해 적절한 판시를 내린 사례라고 생각됩니다.

 

  세입자분들 매일매일 걱정이 많으시죠? 집주인이 부당하게 수리비를 청구했을 때는 이 판례를 보고 판단하셔서 불필요하게 피해보는 일이 없으셨으면 합니다 ^^