분양권이 2개인 경우 일시적 2주택 비과세 가능할까?

이번 질문자께서는 분양권이 2개인 경우 일시적 2주택으로 인한 비과세가 가능한지 여쭤보셨습니다. 세법이 정말 너무 어려워요 ^^; 21.1.1일 부터 취득한 분양권은 주택수에 포함된다고 하던데, 분양권만 2개인 경우도 일시적 2주택 적용이 가능할까요?

 

1. 질문자의 상황

기존 A 주택을 보유하던 중 2021.1.1일 이후 B분양권을 취득했고, 일시적 2주택 비과세로 A주택을 양도한 후 C 분양권을 취득하려고 하는데 이 경우 B를 비과세 받을 수 있을까요?

 

2. 2분양권의 지위는? 2주택? 그럼 2분양권의 지위는? 2주택? 무주택?

  그럼 2분양권의 지위는? 네, 양도세 비과세와 관련해서는 무주택으로 봅니다. 많은 분들이 편의상 분양권도 주택수에 포함된다고 많이 말씀하시는데, 엄밀히 따지면 소득세법 제89조(비과세 양도소득)와 관련해서는 분양권을 주택으로 보지 않습니다. 1주택+분양권인경우 1주택에 대해 비과세가 안되는데 이 부분을 보고 편의상 주택수에 포함된다고 하는 것입니다. (대신 양도세율을 계산할 때는 주택 수에 포함이 됩니다.)

(발췌, 일부생략) 소득세법 제89조(비과세 양도소득) ② 1세대가 주택과 (...) 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, (...) 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2016. 12. 20., 2017. 2. 8.,
2020. 8. 18.>

  다만, 1주택자가 갈아타기 목적으로 분양권을 취득하면 예외적으로 일시적 2주택으로인한 비과세를 허용하는 것이죠.

소득세법 시행령 제156조의2 요약
① 1주택자가 분양권 취득 후 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우
② 1주택자가 다음 2개를 모두 충족하는 경우
   ⓐ 신규주택 완성 후 2년내에 세대 전원이 이사하여 1년이상 계속하여 거주
   ⓑ 신규주택 완공 전에 종전주택 양도 혹은 완공 후 2년 내에 종전주택 양도

 

3. 결론 : 분양권이 2개인 경우, 일시적 2주택이 아닌것으로 보입니다.

  분양권이 2개면 먼저 입주하는 분양권의 소유권 이전등기 후에도 일시적 2주택으로 인한 비과세가 안되는 것으로 보입니다.

  질문자의 경우 기존 A주택을 팔고 2분양권이 되면 소득세법에서는 무주택상태가 되는거에요. 그럼 B분양권을 등기하면 1주택이 되고 그 시점부터 2년을 쳐주느냐? 이부분이 관건인데요, 소득세법 시행령에서는(영 제156조의2) 그 예외로 1주택자가 분양권을 취득한 경우를 전제로 하기때문에 이 경우는 C분양권 취득 후에 B주택을 취득하여 B와 C 모두 비과세배제가 되는 것 같습니다.

  조금 더 자세히 설명하자면, 소득세법 시행령에서 예외로 인정해주는 경우는 1주택자가 분양권을 취득했을 때의 경우입니다. 따라서 2분양권을 보유하고 있다면, 분양권 보유기간동안은 무주택이고 둘 중 어느 하나가 완공이 된다면 1분양권 상태에서 1주택을 취득하는 것이니 시행령에서 요구하는 순서가 다른 것이죠.

 

 

  지금까지 2분양권의 경우 일시적 2주택으로 인한 비과세 적용이 되는지 검토해봤는데요, 제가 생각하는 결론은 비과세가 안된다는 것입니다. 하지만 저도 세무사는 아니고 제 나름대로 해석한거니 ^^; '양도세 잘하는 세무사' 상담 한번 받아보셔요. 세무사도 양도세 잘 모르더라구요. 그리고 소득세법 제89조 제2항의 시행일이 2021.1.1일이니 B 분양권을 그 전에 취득하셨다면 경우가 달라질 수 있으니 참고하세요.